【看屋筆記1】被斷電的梯形屋

古人云：馬步是練武的基本功；喬王云：看屋也是買屋的基本功。

沒有富爸爸，就只能靠自己當富爸爸。為了將來著想，最近終於下定決心要來練一練基本功!


請房仲幫忙篩選了幾個目標物件後，我們挑了一天晚上看屋，此屋的基本狀況如下：

地點：新北市板橋區文聖街

總價：1100萬(45.36萬/坪)

坪數：24.25坪

樓層：3樓/4層

結構：RC鋼筋混擬土

屋齡：41.2年

嫌惡設施：300公尺內有宮廟、500公尺內有宮廟

加分條件：近音樂公園、停車場、文聖國小

注意事項：無瓦斯表及管線

特色：獨戶、邊間(三間臥室皆靠窗)、三房兩廳(客廳與餐廳共用)，雖然格局圖是梯形屋，但在房內卻感覺不出來，內部格局尚屬方正，原出租用，約3個月前房客搬遷離開。

研究完基本資料後，接下來我們就一起騎車看屋去吧!

一般來說，從樓梯間環境就可約略看出鄰居素質，若樓梯間擺放雜物又環境髒亂，代表鄰居素質可能不佳，所以樓梯間是看屋必看的指標之一。上樓時，我不斷地東張西望，這裡的樓梯整理地還算乾淨，所以暫時可以排除這項負面因素。

樓梯間環境可反映出鄰居素質，是看屋必注意的細節之一，很好奇扶手為什麼外翻了...=  =?

進屋後，我有點傻眼，因為...竟然被屋主斷電了!!!

聽說房客搬走大約3個多月，當初留下了不少雜物，所以花了很多時間清運，也許因為這原因，房東覺得太麻煩而決定賣屋吧？

雖然這幾個月都在忙著清運，但斷電對於來看屋的民眾來說，應該會打退不少堂鼓。不過，換個角度想想，也許更有砍價的空間XD?

因為被斷電，只好用手電筒打燈看屋，有點瞎...=  =

此物件的特別之處，就在於格局圖雖然是梯形，在室內卻絲毫感覺不出來。但如果仔細看地板的磁磚，仍然可以約略看出前後大小有些細微差異，所以"實際格局"雖是梯形，"體感格局"卻還算方正，本人認為不算太大瑕疵(關於風水瑕疵的梯形屋，可參考此篇新聞：梯形屋變身黃金屋)，而這小瑕疵或許也可拿來當作談判價格的重要籌碼之一。

格局是梯型屋，但內部感覺尚屬方正，所以仍算是小瑕疵

客廳與餐廳共用，所以看起來相當寬敞。

臥室共有三間，格局相當方正。

仲介建議廚房可重新裝潢，但我覺得既有廚房已採較現代化的設備，只要稍微清理打掃再加一些擺設就可煥然一新，未必要重新改裝。

舊舊的廚房

廚房旁還有一間浴室，除了馬桶較髒外，浴室尚屬乾淨，只要買個鹽酸清洗一下即可恢復昔日光采。只是...廁所這麼靠近廚房，不知廁所的臭味和食物的香味會不會混合再一起？(聽起來有點恐怖...)

廚房與客廳相連，格局設計似乎不佳

浴廁裝潢還算新，馬桶需要再清理一番

廚房旁的門外是小小的陽台，目前擺放洗衣機、瓦斯桶及一些雜物，鐵窗則是向外推出。此物件並無瓦斯表及管線，但附近仍有許多老舊住戶維持使用瓦斯桶的習慣，所以本人覺得未必要另外拉天然瓦斯管線。

有點破舊的小陽台...完全看不出來3個月前住過人...=  =

窗戶是採舊式的窗戶，雖然不是緊鄰大馬路，但附近因為有公車經過，聲音可能較大。可考量改換氣密窗，冷氣亦須重換，這些成本都要另外考量和評估。

為啥冷氣放在這麼低的地方，吹起來應該不冷吧...=  =?

倘若要投資此物件，該怎麼做才能提高報酬率呢？

(1)三間臥室皆以雅房方式出租

附近雅房租金行情約5,000~6,000元/月，所以月收租金約15,000~18,000元。

(2)三間改成獨立套房出租

附近獨立套房租金行情約9,000~11,000元/月，所以月收租金約27,000~33,000元。

改套成本約15~20萬(原本已經有隔成3間臥室，若只增加廁所，成本應該更低)

此物件的銀行估價約31~33萬/坪，所以總價估計750~800萬，實價登錄則找不到類似條件的物件(大部分屋齡都太新，如: 屋齡24年的屋子交易價約36.8萬/坪)，但賣方與房仲開價約1100萬，所以開價明顯比銀行估價高出許多。若貸款可貸75成，大約只能貸到560~600萬，若以利息2%且20年攤還計算，每月應繳本利約28,300~30,400元。

以Google查詢後，得知此物件離江子翠站約900公尺，步行約11分鐘，交通還算方便。以房客需求量來說，附近最有潛力的租客是新埔站和江子翠站的上班族，以及致理技術學院的學生。




所以，我的結論是：就算砍價砍到900萬，裝潢成本70~150萬，雅房的報酬率不到2.5%，

套房出租的報酬率不到4%，報酬率都相對偏低，僅適合自住，並不適合買來投資用囉!