喬王的投資理財筆記: 【看屋筆記25】新外灘6-立信帝國花園廣場: 捷運江子翠站6分鐘，777萬起買1-4房

最近看到「帝國花園廣場」的廣告打得很大，號稱「約6分鐘捷運江子翠站，總價777萬起買1-4房‎」。

剛好前陣子朋友Ruru也正在看此建案，還請教了我一些意見，所以我決定抽空也去現場看一下。

(沒想到抵達現場時，竟然還遇到了熟人帶著家人一起來看屋，看來廣告效果還不錯？)

先簡單整理一下這次看屋時獲得的6項重要資訊，有時間了解此建案的朋友可以再往下繼續看下去。

1. 格局規劃包括：一房(15坪) 、二房(22~23坪) 、三房(32~36坪) 、四房(49坪) 、2+1房(26~28坪)
2. 開價是每坪53~55萬，車位價格是190~230萬(B6是190萬，每往上一層要加10萬)，廣告戶是一房(15坪)777萬。
3. 目前已銷售5成，預計111年底完工。
4. 二房據說需求量很大，已完銷，近期才又新釋出2+1房。
5. 每一區每層約有8~13戶，可與另一區互通，人員出入可能較複雜。
6. 1~2樓為購物商場，與生活機能息息相關，但是否能夠順利招商仍是未知數。

(PS: 如果想要更詳細的資料或格局圖，可再下方留言給我，我會再將本次蒐集到的資料寄給你)

「新外灘和帝國花園廣場之間有什麼關係啊？」這是我第一次看到建案時的超大疑惑。

原來立信建設公司的新外灘系列建案，包括了1~6期，整理如下：

新外灘1 雙江翠
新外灘2 仰真
新外灘3 新月天地
新外灘5 瀚疆
新外灘6 帝國花園廣場

「ㄟ…為什麼少了新外灘4？」原來這是因為4這個數字不好聽，所為了避諱而跳過此數字，所以新外灘1~6系列，只有5項建案。

江翠重劃區是位在大漢溪右岸的L型狹長區域，號稱是新北市板橋區「最後一塊完整大面積開發的重劃區」（聽起來有點淡淡的哀傷...）。

依照方位大致可分為A/B/C/D/E/F/G區，435藝文特區方向~大漢橋屬於ABC區，大漢橋~華江橋屬於DEF區，華江橋~華翠橋屬於G區。每一區的重要建案可參考如下：

AB區：新潤青峰/翠峰、歡喜市、興富發大悅
C區：江翠PARK、新外灘3—新月天地
D區：聯上匯翠、遠雄江翠、國泰朋
E區：新外灘1—雙江翠、新外灘6—帝國花園廣場、國美翠亨村、河藍灣
F區：江匯Life

以下簡單整理了喬王這次的看屋方法及想法，正常來說看屋的原則是從大環境看到小環境，最後再看屋況。
但為了讓大家快速了解該建案，我會將筆記的順序倒過來寫。

一、建案與屋況

立信的新外灘6-帝國花園廣場，格局規劃包括1~4房，據說目前已銷售5成，預計111年底完工。基本資料如下：

公設比：33.5%
棟戶規劃：4棟，1棟是A級商辦，另外3棟的1~2樓皆為購物商場，3~19樓為住家(辦公室有78戶，住家有1081戶)
樓層規劃：地上19層，地下6層
格局規劃：一房(15坪) 、二房(22~23坪) 、三房(32~36坪) 、四房(49坪) 、2+1房(26~28坪)
車位規劃：坡道平面1361個
管理費用：每坪70元
車位配比：1:1.17
結構工程：SRC
用途規劃：住商用
土地分區：商業區

透過代銷人員的說明介紹，以及參觀完樣品屋後，獲得的重要資訊摘要如下：

3成保留給地主戶。
建築物會向後退縮10公尺。
邊間的坪數較大，格局也較方正。
鋼骨鋼筋混凝土(SRC)建築，且柱內灌漿，可達6級抗震。(附近較多鋼筋混凝土RC建築，抗震性較SRC差一些，成本也較SRC低)
棟距8公尺，可能會容易被對面看到內部。
住家與商場不管是人流或車流都會分開管制進出。
3樓高度為3.6米(因為有公設)，4樓以上高度是3.3米。
立信建設公司的總部未來可能會搬至此案第一棟的商業大樓。
基本上每戶都要買車位，但一房的屋主可特別談免車位。
一房與二房只能使用暗火(電磁爐)，三房以上才能使用明火(瓦斯)。
樑柱基本上都分佈在房間四周，但少數還是會吃掉較多的室內坪數，要特別注意。
室內溫水游泳池及頂樓空中花園不是二次施工的建物，但KTV持保留態度。

PS: 建商通常會用社區有「游泳池」、「健身房」等公設吸引消費者購屋，但這些公設通常屬於二次施工的違章建築，未經主管機關核發使用執照，未來可能無法合法使用，購買之前一定要問清楚並看清楚合約。(相關報導：泳池是違建，建商是否要賠)

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雖然看起來都不錯，但接下來要講一下我認為的缺點，或應特別注意的事項：

1. 出入可能相對複雜：每一區每層約有8~13戶，但兩區的走道可互通(A區可通往B區，C區可通往D區，E區可通往F區)，等於同一層就有16~26戶。

2. 電梯數量可能不足：因為電梯會做控管，無法跨區使用電梯(A區住戶不可使用B區電梯)，所以每區的8~13戶會共用2部電梯，數量可能不太足夠。

3. 發展程度無法預測：此建案超過1,000個住戶，附近推案量又多，所以是否能夠順利完銷？商場是否能夠順利招商？這些都會影響到此區的繁榮程度，以及房價的漲跌。

4. 套房貸款成數問題：雖然建商通常都會預估貸款成數是8成，但是權狀15坪套房的使用空間不到10坪，某些銀行的貸款成數可能不高，自備款必須準備比較多一些，所以買房之前建議先問過一下想要貸款的銀行。

5. 溫水游泳池需求：溫水游泳池是我認為比較不重要的公設，一來管理費用較高，二來常發生住戶因維護不易而廢除泳池營運的案例。