喬王的投資理財筆記: 2020

2020年11月15日星期日

零元買房，真的還是假的？無本套利的買房術，其實暗藏了這幾個你不知道的風險...

「喬王，聽說有零元購屋的方法，這是真的嗎？」

每次聽到讀者這麼問，我就有點忍不住想要翻一下白眼 ...

(不是對讀者翻，是對不正規的房產教學機構大翻特翻...)

先講結論：

零元買房，並不代表買房不用錢，而是透過「貸款操作」省去頭期款，再把房屋出租，用租金繳納貸款。

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2020年10月4日星期日

投資客裝潢好的房子能買嗎? 多數人沒注意到的這幾點，千萬別重蹈覆轍再犯一遍！

「老弟，我最近看到一間房子，拜託幫我評估一下!」

老哥最近正在煩惱買房的事情，剛好有個房仲報給他一間裝潢很漂亮的房子，開價1098萬元，號稱「買完就能立即入住」，不用擔心裝潢問題，而且還「保證貸款8成」!

聽到這麼誘人的條件，老哥心裡發癢，很想趕快買來成家入住。

但是，身為理財部落客兼講師的喬王，聽到之後就知道案情並不單純，所以決定發揮「名偵探喬王」的精神，開始研究調查並提出了這間房子的5個風險 (前面三個與投資客裝潢房子的風險比較相關) 供老哥參考。

最後，我強烈地建議他: 「下一間會更好!」

1. 投資客短期內低買高賣賺暴利

透過實價登錄資料，可得知屋主在108/10 花了670萬元購買，短短不到半年就拿出來賣，很明顯是短期賺價差的投資客所為。

透過銀行行員的協助，可得知這間的銀行估價是750萬元，等於投資客是用銀行估價的9成買到，算是厲害的投資客。

2. 裝潢未必適用於自住，且費用灌水到成交價

「老弟，可是屋主花了百萬裝潢，買下我就等於省下百萬裝潢費用了耶!」

短期操作的投資客為了在短時間內賣掉，並且衝高報酬率，必須對裝潢成本斤斤計較。

所以，雖然號稱是百萬裝潢，但我相信:

(1)投資用的裝潢和自住用的裝潢差異很大，這些裝潢未必適用於自住；

(2)裝潢費用一定沒這麼高，而且還會灌水到成交價，以提高報酬率。

3. 屋齡老舊又非原始屋況

除了裝潢費用可能被灌水，更要警覺的是: 這是一間屋齡42年的老房子，又經過屋主重新裝潢，所以根本就看不出原始屋況。

以喬王的觀察和經驗來說，「短期操作」的投資客通常也是「短視近利」，所以裝潢品質可能比「長期操作」的投資客還要差很多。

當你買下之後，很有可能才發現漏水、水管不通甚至跳電等問題，又得重新花裝潢費用。

4. 別聽信房仲的片面之詞

投資客的買房原始成本，加上他所謂的百萬裝潢，少說也要賣到770~800萬才能打平。

如果賣到銀行估價的750萬以上，並且以我哥的職業收入條件來看，自備款勢必得超過2成。

「老弟，可是房仲和代書都告訴我說，貸款保證能貸到8成耶!」

聽完老哥這麼說之後，我有點想翻白眼，但我知道很多人都會信以為真。

但不妨認真想想看: 貸款到底是由銀行核定? 還是由房仲或代書決定呢? 答案是銀行吧!

萬一貸款貸不到這麼多，誰需要為你負責呢? 答案是你自己，而不是房仲/代書/銀行!

(延伸閱讀: 想買房卻不知合理房價？估價資源大公開，看完後你也能變成估價大師！)

5. 離捷運站太遠轉手性較差

這間房子離捷運站走路需要超過25分鐘，依據經驗，離捷運站太遠的房子，保值性較低，未來轉手性也會比較差一些。

但這一點是否要當作不買房的判斷依據，我認為是見仁見智。

畢竟，如果你想要買到100分的房子，就要相對拿出100分的資金!

如果是長期自住，而且能夠自行解決交通工具的困擾(譬如: 附近有公車站牌、開車、騎車等)，在預算不足的情況下倒是可以考慮讓步。

以上是我針對這間房子的分析過程，看完這篇後，你對買投資客裝潢的房子可能遇到的風險有更進一步了解了嗎?

如果這篇文章對你有幫助，也歡迎分享給有同樣看房及買房困擾的親友當作參考囉!

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【房地產學習管道】

1. 買房必知，告別無殼蝸牛的銀行貸財術: 喬王在Hahow好學校平台有一堂線上課程，免費註冊後即可免費線上試聽單元四，千萬別錯過囉！

2. 如果想要系統化的課程學習不同類型的房地產投資知識，可點選以下圖片閱讀：

2020年4月4日星期六

線上課程平台Hahow、Udemy、Coursera比較懶人包，在家就能培養興趣及專長!

想要在家培養自己的興趣與技能，有可能嗎?

這幾年，線上學習成為一種趨勢，而線上課程平台也如雨後春筍般迅速崛起。

再加上2020年新冠狀病毒疫情爆發之後，有很多學校、機構、企業的實體課程被迫中止，紛紛改採線上學習和線上培訓。

雖然是心不甘情不願地被迫轉型，但反而讓更多人體會到它的好處，甚至「一試成主顧」，所以喬王預測未來線上課程將會變成主流的學習管道。

2020年4月2日星期四

揹房貸好累? 降低房貸每月支出的方法大公開!

小饅頭(化名)是我15年前聽講座時認識的朋友，多年不見的她最近突然私訊問我買房的事情。

「喬王，我買的預售屋年底要交屋了，請問有沒有辦法降低房貸的月付金啊?」

透過電話進一步了解後，才知道她的先生前陣子在新北市XX重劃區買了730萬的預售屋，建商告訴他們買房之後，貸款每個月大約還款2.2萬元左右。

然而，她先生的月收入只有3萬元左右，而她自己的薪水也不高，每個月還款2.2萬元對他們夫妻來說其實負擔並不小!

央行降息後，就能少繳房貸嗎? 一張圖快速認識指數型房貸!

央行降息後，房貸利率也會立刻調降嗎? 這幾天好多朋友問了我這問題。

答案是: 「不一定!」

這是因為調降房貸利率必須滿足以下兩個條件:

1. 央行降息之後，銀行(或中華郵政)的定儲利率需要一起配合調降。(通常會配合調降)
2. 就算調降了定儲利率，房貸利率仍要等到「重新計算日」當天才會真正調降。(有的每月計算，有的每季計算)

看完上面的結論，我猜你的心裡應該滿頭問號吧?

沒關係，你只需要花1分鐘的時間看完以下說明，你就能完全明白了! (以下內容摘錄自買房必知，告別無殼蝸牛的銀行貸財術)

首先，你必須先知道房貸利率是怎麼構成的...

什麼是指數利率?

目前大部分的房貸，都是屬於指數型房貸，採用的是指數利率，而非固定利率。
什麼是指數利率呢?

簡單來說它就是機動利率，因為它是浮動的，所以會隨著市場利率調整而上升或下降。具體公式和說明如下:

指數利率= i (定儲利率指數)+ 固定加碼利率

2020年2月29日星期六

存金融好嗎？若你沒想到這5件事，小心「存股」存到只「剩下骨頭」！

「喬王，你覺得存XXX金融股好不好？」

「喬王，我加了某個FB社團，大家都在討論存金融股，我也想投資看看。」

不知怎麼一回事，最近好幾個朋友不約而同地問我關於台灣金融股的「存股」相關問題。

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金融股是否是個投資的好工具呢？長期來說是否真的可以贏過大盤指數呢？未來是否真的保證配息呢？老實說，這我不知道，可能也沒人敢說他知道。

以下整理喬王對於存金融股的個人看法，供大家參考。

2020年1月19日星期日

網購省錢必知！常用top 3聯盟行銷平台－通路王/聯盟網/Shopback，買東西還能賺現金！

網購買東西，還能賺現金？

你可能以為這只有刷信用卡才能辦得到，但事實上還有比現金回饋信用卡更厲害的秘密省錢武器，而且這個秘密武器只有少數人才知道！

「喬王，別賣關子了，趕快告訴我吧！」

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別急啦！這項祕密武器，其實對於「經營自媒體」或「網路行銷」的人來說一定不陌生（若覺得陌生，就該打屁股了...），它就是所謂的「聯盟行銷」！

PS: 提醒一下，記得把這篇文章看到最後，因為最後面有個厲害的活動千萬不能錯過喔！

一、什麼是聯盟行銷？

聯盟行銷，其實就是一種「商家寄賣」的概念，只要商品透過你的推廣而成交，賣出的商品都能拿到分潤。

事實上，很多網紅、Youtuber、部落客、網路創業者都懂得運用這種商業模式來賺錢，所以不一定要開店才能幫忙推廣。

但這篇我先不談聯盟行銷賺錢的商業模式，單純只談「如何讓自己或親友買東西還能省錢」的方法。

二、提供聯盟行銷的商家有哪些？

提供聯盟行銷的商家多到無法一一列出，只能先列舉較知名的商家，包含了：

網路賣場：蝦皮商城、Yahoo、PCHome等
外送食物：Foodpanda、Ubereat等
書店：博客來、金石堂等
飯店：Agoda、booking.com等
旅遊：kkday、klook等
教育：Hahow好學校、英語機構等
金融：台新、花旗、匯豐

(註：以上僅列舉近期提供聯盟行銷的商家，不代表該商家為常態性提供)

三、如何透過聯盟行銷網購省錢？

想想看，如果你能透過自己的專屬網址，在蝦皮、Yahoo、PCHome等網購生活用品，或者透過博客來、金石堂買書，或者透過Agoda、booking.com訂飯店，同樣都是自己需要購買的商品，而且都能夠用一樣的價格買到相同的商品，又能額外拿到回饋金，是不是就能達到省錢的目標呢？

那麼，你需要分別和這些不同商家去索取專屬網址嗎？

你確實可以這麼做，因為這些商家都有提供專屬網只給一般民眾使用，只是很多人都不知道。

但...我誠心誠意且大發慈悲地建議你：「別這麼做！」

因為現在已經有不少聯盟行銷平台，直接幫你整合了這些商家的專屬連結，讓你只要註冊一次，就能使用上百家甚至上千家的商店專屬連結！

如果想要網購省錢，當然要透過自己的專屬網址來購買，才能讓自己的錢回饋給自己而不是給別人囉！

四、回饋方式及回饋金額有多少？

現金回饋的方式，基本上依照商品類別及計價方式而定。
如果是CPL(以名單計價)，少則100元以下，多則上千元！
如果是CPS(以購買計價)，少則1~2%，多則20%。shopshop

五、常用的top 3聯盟行銷整合平台

市面上有哪些可信賴且免費的聯盟行銷平台呢？
這裡喬王分享以下3個最常見、具有公信力而且我自己有使用過的平台：

1. 通路王

通路王在2007年成立，算是台灣最早的聯盟行銷平台，也是台灣兩大聯盟行銷平台之一。
它的上架廠商及商品種類繁多，食衣住行育樂的商家都能在上面一站購足。

知名品牌包括：快車肉乾、東森購物、金石堂、博客來、kkday、klook、花旗/匯豐銀行、Hahow好學校等。

2. 聯盟網

聯盟網是在2013年成立，與通路王一樣屬於台灣兩大聯盟行銷平台之一。

它上架的廠商及商品，基本上也是食衣住行育樂可一站購足，並且和通路王有許多重複。

但時候也會發現沒在通路王上架的廠商，或者發現兩個通路的回饋金有些微差異。

所以建議和通路王同時註冊後，購買或推廣商品之前可以先互相比較一下。

3. Shopback

Shopback是在2014年成立，與前兩個平台不同的是，它是來自新加坡的現金回饋平台。

在這個平台的上架廠商，基本上也和前兩個平台有些重複，但可選擇消費的商家比前兩家還要多，而且介面更加直覺好操作。

在這裡，你可以找到的廠商包括：屈臣氏、蝦皮、PChome 24h、Yahoo購物中心、博客來、booking.com、agoda等超過200家國內外知名網站。

偷偷告訴大家一個好消息，2020/1/14~1/20這段期間，只要你透過你的專屬連結分享給親朋好友，你的朋友可以獲得100元，當他下單後你也可以獲得100元。
（PS: 只有一次的回饋金，與多層次的傳銷模式不同唷！）

如果你想要立馬賺到100元現金，趕快在活動結束之前點選以下專屬連結註冊（透過專屬連結才能獲得）吧！