【理財】買房子不一定要這樣還款，5個觀點破解等額本金還款的迷思

最近看到朋友分享一篇網路盛傳的文章，標題是《買房子一定要這樣還款，用一分鐘看完為你省下十幾萬元！！》，看完後，我不免噗哧了一笑，終於搞懂為什麼最近有不少客戶吵著指定用「等額本金還款」了...

某種程度上，這篇文章的觀點確實沒錯，但仍有些bug存在，但是一般人或許看不出來，以至於照單全收作者的理論，因此，我覺得有必要特別撰文來破解等額本金還款的迷思...

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如同文章所提，一般房貸的每月還款方式其實有兩種選擇，一是本息均攤(或稱等額本息還款)，二是本金均攤(或稱等額本金還款)，除非特別向銀行要求，否則銀行通常都是用本息均攤來計算還款方式。

兩種還款方式究竟有什麼差別呢？且讓小弟在下簡單為大家說明如下：

(一)本息均攤(或稱等額本息還款)

本息均攤顧名思義就是本金和利息平均攤還，所以在每月繳款固定的情況下，前期還的本金比例較少，是銀行最常採用的方法，好處是可以降低每月還款的壓力，且每月繳款金額固定，方便計算。

如果以貸款金額1000萬元、期間20年、一段式利率2%及本息均攤為例(如圖一)，每月還款金額固定為50,588元，第一年總繳利息為196,249元。

圖一：本息均攤(等額本息還款)試算表 

(二)本金均攤(或稱等額本金還款)

本金均攤顧名思義就是用本金平均攤還，所以每月攤還的本金固定，除非客戶要求，不然銀行不會主動採用此方法，本金均攤的好處是可以加速每月本金的攤還，且因為本金攤還速度快，繳的利息自然較少。

如果以貸款金額1000萬元、期間20年、一段式利率2%及本金均攤為例(如圖二)，每月還款金額從58,334元逐年遞減，第一年總繳利息為195,417元。

圖二：本金均攤(等額本金還款)試算表 

看懂以上兩種還款方式的差異後，我們可以進一步分析這篇網路盛傳的文章有兩個重點：

1.「等額本金還款」可以加速還款，讓銀行少賺利息(自己也少繳利息)。
2. 銀行的房貸利率和還款方式並非一成不變，可以向銀行協商。

這兩個觀點打破了一般人對貸款的認知，所以確實值得鼓勵。

不過，很可惜的是，這篇文章僅考慮到貸款的利息成本，基本觀念是建立在"盡快把錢還清，讓銀行少賺利息"的前提上，但...

你 確 定 需 要 盡 快 把 錢 還 清 嗎？

圖三：網路文章下方的網友留言，也點出了這篇文章的問題所在

事實上，申請貸款不能只單純從利息角度來判斷，還需要從自己的需求和財務規劃進一步考量！

為了幫大家做更全面的思考，我試著從「房貸優點」的角度來幫大家破解等額本金還款的迷思：

1. 降低資金壓力? 提高生活品質?

貸款的原始目的就是為了分期支付本金，降低資金壓力並提高生活品質，所以等額本金還款雖然降低了利息成本，卻也可能提高資金壓力。倘若借款人賺的錢不多，大部分的資金又提前拿去償還房貸，把自己變成了所謂的「房奴」，反而可能降低生活品質。

(同場加映: 一次搞懂，3個影響貸款條件的常見公式！)

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2. 保留充足銀彈? 增加資金彈性?

既然貸款可以降低資金壓力，換句話說就能增加手中資金運用的彈性，等額本金還款的目的是加速還款，也代表必須把手中資金快速地鎖進不動產中。

然而，近幾年房貸利率僅不到2%，手中若保有充足的資金，就能做更完善的資金配置，完整的資金配置，包括了提供保障功能的保險，以及低、中、高風險的投資。

想想看，報酬率高於2%以上的投資商品何其多？就算報酬率10~20%的投資機會出現在你面前，但你手中卻無充足的銀彈可以運用，是不是只能自已躲在角落乾瞪眼+流口水+搥心肝？

加速還款，其實也意味增加你的再投資機會成本！

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3. 以小搏大精神? 發揮槓桿功能?

貸款本來就具有以小搏大的槓桿功能，透過銀行或他人的錢來提高財務自由度，才能更快完成自己的目標和夢想(同場加映: 為什麼有錢人愈借愈有錢)。

加速還款，同時也代表降低了槓桿運用空間，除非你找不到適合投資的其他標的，或者怕亂花錢而想強迫儲蓄，不然拼命把借出的錢又還給銀行，讓別人妥善運用你還的錢，對聰明的你來說，或許並非明智的選擇。

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4. 遞延本金支付? 抵抗通膨壓力?

完整的財務規劃，必須將通貨膨脹一併納入考量，所謂的通貨膨脹，簡單來說就是物價持續性的上升。在一般通膨率為正的前提下，通貨膨脹將有利於債務人而不利於債權人。

換句話說，未來的100元會比現在的100元更沒價值(從便當價格漲價就能深刻感受...)，既然如此，身為債務人的你，請問要提前還款？還是延後還款？

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5. 稅務規劃幫手? 房貸利息抵稅 ?

貸款利息支出可以當作稅務規劃的好幫手。根據所得稅法規定，本人、配偶或受扶養親屬名義登記的房屋，辦竣戶籍登記，且無出租、供營業或執行業務使用，可取具房貸利息單據，在報稅時申報列舉扣除，每一申報戶以一屋及每年扣除額30萬元為限。

加速還款後，可供抵稅的房貸利息支出也一併減少，對於稅務規劃來說，未必是好消息。

所以選擇等額本金還款前，別忘了把稅源的概念一併納入考量中。

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結論

金錢之所以具有時間價值，是因為包含了無風險報酬率、風險報酬率、通膨率、時間偏好等因素。

一般借款人只想到把未來的1萬元，盡快挪到今天還掉，以降低利息支出，但往往忽略了今日1萬元所創造出的再投資效益、遞延支出的抗通膨效果、心理與金錢壓力的同時降低，以及生活品質的提升。

此外，倘若手頭真的有多餘的資金想要償還，本息均攤的還款方式也允許隨時加速償還，(如果有綁約，只要不塗銷領清償證明即可)與其比較哪個方法才不會讓銀行多賺利息，不如比較哪個方法才是真正符合你的目的。

不同的目的，會有不同的選擇，當然不能只用單一觀點來思考。

下次當您還在煩惱該怎麼選擇還款方式時，不妨運用以上五個觀點來思考，才不會人云亦云，以致誤信這世上有所謂「最佳的還款方式」喔！

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