【看屋筆記6】被隱藏起來的增建空間，加計回來後才發現坪數這麼大

老媽約了仲介看屋，也找我陪她一起去看。

原則上，我喜歡看適合投資出租的房屋，

而老媽喜歡看的是適合自住的房屋，

所以評估的方向和我會有些不同。



這個物件坐落在新北市板橋區懷德街上，

附近學區有文聖國小(約1分鐘)、江翠國中(約15分鐘)，

離江子翠捷運站也只有5分鐘左右的距離，街上車不多，

所以算是交通方便且環境幽靜的學區。

到了見面的地點，和仲介打了招呼後，我們便一起上樓。

這座建物登記39坪，公設(電梯、樓梯)佔9.5坪，

地主當初和建商合建時，有另外增建約14坪(未寫在謄本上)，

等於說實際坪數約53坪，就算是扣除公設9.5坪，可用坪數也高達43.5坪，

以板橋江子翠來說，坪數算是不小。



進門後，客廳看起來果然相當寬廣。

客廳還用了拉廉隔出另一個空間，

因為這個空間還有窗戶可用，

未來若想隔成另一個房間，其實也是可行的。

以拉廉將客廳隔出另一個空間

大門的裡面是日式臥室，若家中有拜拜，

可當做佛堂或擺放神明/祖先的空間，

如果沒有拜拜的需求，也可以拿來當作書房、休息室或遊戲區，

但如果想要當做房間，就要考慮重新隔間並加裝一扇門，才能保留隱私。

再往裡面走是餐廳，走道和餐廳的空間相當寬敞。

走廊的後半段算是隱藏的增建部份，

14坪的隱藏增建其實不小。

裡面有另外兩間臥室，其中一個還用木地板墊高起來。

墊高的那個房間內，還有一個小小的儲藏室，

由於這間儲藏室是透過木板進行輕隔間，

所以未來倘若不想要儲藏室，

或者想另外隔出一間廁所變成套房，也是可行的方式。

另外一間是套房含有衛浴的的套房，

空間不小，擺放雙人床也綽綽有餘。

最後面是陽台與廚房區，但因為屋主久未使用廚房，

所以除了抽油煙機之外，已看不到任何廚房設備，

如果買來要自住的話，未來可能還要花錢添購相關儲具設備，

但如果買來要出租的話，或許可以考慮將通往陽台的牆壁打掉，

將廚房區隔間變成有窗戶的臥室，就能再多出一個空間出租給他人。

看完了室內的空間後，我在心底開始盤算成本和效益。

如果是買來自住，因為有4個房間，適合4~5人成員的中型家庭，

2~3人的小型家庭反而會覺得空間太大；

如果是買來出租，在不施工裝潢的情況之下，

有三間房間可以出租，其中一間是含衛浴的套房，

以套房9000元，雅房7000元的租金價格試算下，

每月可收到租金8,500+6,500*2=21,500元/月，一年約收租25.8萬元。



因為賣方一年都賣不出去，所以從原本的開價2000萬砍至1680萬元，

故每坪約43萬元(1680萬/39坪=43萬/坪)，大約符合附近每坪43~45萬的成交價。

假設可以再把價格砍至1500萬，收租的報酬率為25.8萬元/1500萬元=1.72%，

若貸款75成，自備款375萬元，寬限期2年，

每月繳款18,750元(年繳22.5萬)，租金尚可cover房貸利息支出，

但扣掉利息支出後，現金報酬率會降低至(25.8萬-22.5萬)/375萬=0.88%。

如果再裝潢施工，隔成7~8間套房或雅房，雖然較費工，但報酬率有機會再提高。



雖然心裡是這樣盤算著，但其實這個物件也存在致命的缺點。

第一，這間位在4樓，一般人對於4這個數字是有忌諱的，未來轉手可能不易；

第二，這間的鐵門與對面的鐵門緊臨，兩家同時開門時，鐵門會相撞。

而兩門近距離的對峙，就是風水上所謂的對門煞，容易和對面那戶人家發生口角。



第三，對面那戶人家的雜物擺至在樓梯間，

倘若買下這間房屋，還需要花費工夫和鄰居溝通，

甚至有可能三不五時和對方發生爭執，

光是這兩點，就讓我打退堂鼓，直接說NO了。


畢竟，千金難買好鄰居呀...