【看屋筆記9】偌大的三房兩廳，竟然只有1人居住？推敲之後發現可能的驚人事實是...

最近很常看板橋區江翠國中附近的房子，這次跟仲介來到了板橋區宏國路看房。

宏國路上有不少店家，盤點了生活與交通機能後，整理如下：

• 交通：江子翠捷運站走路5分鐘，騎車或開車上華江橋就到台北市。 
• 學區：江翠國中(走路約5分鐘)、江翠國小(走路約10~15分鐘) 
• 公園：農村公園(走路約2分鐘)、石雕公園(走路約3分鐘) 
• 市場：2個傳統市場(青翠市場、江寧市場)

上樓時，我一樣習慣先看樓梯間是否整潔，而這棟37年的老公寓，樓梯並沒有堆放雜物，白天光線充足且乾淨，所以住戶素質應該還OK。

這棟公寓總共有4層，而仲介帶我看的是3樓，當我開門踏入屋內後，感覺整體環境還算乾淨整潔，牆壁上也沒發現壁癌或裂痕，所以我推測屋主近幾年可能有重新粉刷過。

3房(室)2廳2衛的屋子，建物坪數約22.29坪，屋主開價1,180萬元，所以每坪約53萬元。

據仲介的描述，這間房子只有一個人住，聽完後覺得很奇怪，一個人會需要3個房間及2個浴室嗎？再繼續逼問後，才得知屋主的父親偶爾會來這邊住。

儘管如此，我還是覺得怪怪的，畢竟這麼大的坪數，且有三個房間，卻只有1個人使用，而父親只是偶爾來住，實在不符合效益，有違一般人的邏輯...

「請問屋主何時購買這間房子？」我納悶地問了房仲，

「屋主是104年前取得的」房仲回覆我說，

「104年前取得？還是104年取得？」我又再次追根究柢地問了房仲，

「不好意思，屋主是104年取得。」房仲帶著歉意回覆了我正確答案。

於是，我陷入了一陣沉思...

如果屋主104年才剛買下這間房，105年就迫不及待地賣出，如果沒有合適的理由來解釋，我只能大膽地假設這就是投資客賣的房子！

邊想邊走到客廳，剛好看到一個大型的白色物體，所以我又好奇地問了房仲那是什麼，房仲則回答說是做生意用的冰箱。

再繼續追問後，才知道原來屋主是個攤販，除了板橋以外，也會在外縣市地擺攤，因為親戚大部分都在外縣市，所以房子賣掉後就會搬至外縣市，工作也較方便。

當然，這個說法可能只是屋主或房仲的片面之詞，我個人還是半信半疑...

因為當初買房只有一個人住就是很大的疑點，而且104年剛買，105年就迅速賣出，就算已經持有超過1年，仍要課徵35%的房屋稅(不過投資客其實還是有方法可以避開這些稅)！一點也不便宜呀！

看完這間之後，我其實找不太到什麼缺點，屋況良好，擺設看起來頗像長期住過的模樣，但卻只有一人居住，且持有時間太短就賣出。

種種不尋常跡象，讓我決定還是先上實價登錄確認資訊再說。



查了實價登錄網站後，我發現屋主是104/3購買，單價44.9萬元，總價1000萬，所以開價1180萬(單價53萬元)，明顯比買進的價格高出許多，等於他過1.5年就想加價180萬賣出！

如果考量談判時可能被買方東砍西砍的價格，或許還有機會賺到100萬元以上！

若再扣掉35%的房屋稅後，少說也可淨賺65萬元，在不房市不景氣的年代，對於投資客來說早點入袋為安也是不無可能。

為了求證我的觀點，我決定再請銀行幫忙初估一下價格，果然，查了以後，銀行估價每坪只有39萬元左右，所以銀行認定只有大約870萬元的價值。

雖然銀行的估價都很保守，但我仍會當作重要的參考指標，儘管附近成交價是43~47萬元，但我會認定可能是被炒起來的，假設原本屋主買的單價是44.9萬元，開價是53萬元，而銀行估39萬元，那我不管怎麼努力砍價，也很難砍到我的理想價格(銀行估價)，所以我只能跟這間看起來不錯的房子說掰掰了...