【看屋筆記10】我猜錯了！原來是繼承而來的房子，難怪開價這麼具競爭力...

雖然這週的假日天氣一樣不好，但天氣不好的假日，最適合來看房！

這次跟著房仲來到板橋火車站附近，原本心底murmur說火車站附近的房子一定很貴，
看完後應該不需要我花太多工夫研究房價...

殊不知...我竟然猜錯了！

3房1廳1衛的房子，坪數20.62坪，開價竟然是798萬元！等於說這間房子每坪只要38.7萬元就能買到，只能說：「傑克，這真是太神奇了！」

在好奇心的驅使之下，我決定一探究竟，看他們的葫蘆裡到底賣什麼藥...

房子的地點位於板橋區復興街上，附近的交通和生活機能包括了...

• 交通：板橋火車站、捷運板橋站(走路約10~13分鐘)
• 學區：板橋高中(走路約15分鐘)
• 生活：第二運動場、體育館(走路約10分鐘)

交通、學區和生活機能都不錯，附近還有美味的好初早餐和油庫口蚵仔麵線，更是一大加分(誤)。

然而，附近300公尺有瓦斯行、葬儀社、宮廟等嫌惡設施，但因為影響不大，所以不用太在意。

復興街的馬路大約只能容納一台汽車通過，所以這裡的車子不多，算是鬧中取靜的好地方。

但房仲提到這裡的街道算是無尾巷(雖然它是街，不是巷XD)，所以我決定騎到街底探個究竟...

騎車到街底後，才發現街底只能容納行人與機踏車通過，但快要接近街底的左手邊其實還有個街道可讓車子左轉，所以這麼長的「無尾巷」其實也沒太大影響...

看完附近的環境後，我跟著仲介走上樓，因為是43年的老房子，樓下沒有鐵門，所以在安全上是個一大隱憂...

樓梯間算乾淨，所以鄰居素質應該還OK。

進門後，我很訝意地看到眼前的景象，因為這間屋齡約43年，但整體裝潢很新，大廳的電視後方牆壁顯然有特別設計過...

據仲介的說法，大廳、房間及走道的天花板，全部是用氧化鎂板隔版裝入崁燈。氧化鎂板是以前的材質，現在大部分都用矽酸鈣板，所以這是早期的裝潢...

好吧...不管是氧化鎂板還是矽酸鈣板，只要把天花板做得很低，其實就很難看到天花板上方的原貌，除非屋主或房仲願意讓我爬上去一探究竟，但我還不想這麼做...

這裡的燈具都有些老舊，據房仲說法，全部更新大約要花1萬元左右。

至於房間內部更是驚人，看起來就像是沒人住過的新房子一樣！

大部份房間都只有簡單的家具，有的房間甚至連床鋪都沒有！

房內只有一組插座，未來裝修時可能還要再請水電師傅多拉一些線才會比較方便...

不過仔細瞧瞧房內天花板下的樑柱，可發現有些看似水漬或水滴的痕跡，雖然仲介說這裡並不潮濕，但我無法確定那是什麼...

看了手上的資料，發現屋主是1.5年前取得的房屋，所以我不禁懷疑屋主可能是個黑心投資客...

該不會將原本老舊破爛的房屋，重新裝潢成看起來美輪美奐的房屋，所以天花板才會採用氧化鎂板阻隔起來，讓我們看不到天花板內的原貌...

再看看浴室，浴室裝潢看起來也很新，似乎很少人使用...

再來看看廚房，抽油煙機竟然連塑膠膜都沒撕下來！看起來根本就和新的沒兩樣嘛！

看到這裡，想必你和我一樣對這間房子充滿了許多疑問吧！突然間，我的腦海中浮現了食神的這段話...

於是我轉頭詢問房仲：「這間原本是出租？還是自住？」、「屋主為何要賣房子？」

詢問後，才得知這間屋主是個大學生，因為去年父親過世而繼承了這間房子，但因為房貸壓力太大，所以才決定賣掉房子。

此外，屋主繼承之前就是出租狀態，但目前已經沒有租約。

聽完之後，我覺得理由還算合理，所以又陸續問了一些更細的問題。

倘若事情屬實，那這一間就有可能是一般投資客所說的apple級物件！也就是屋主因為特殊原因而急售的房子，通常有機會談到比市價還低的價格！

正因為如此，我決定跟著房仲回到店內，請他們提供建物謄本或產權調查表給我。從這兩種資料中，即可從建物登記原因看出屋主如何取得房子。

果不其然！產權調查表上寫著「繼承或分割繼承」，而抵押貸款時間是在6年前，所以可以合理推測屋主父親是6年前取得這間房子。

往下瀏覽時，我又發現了這間房子有個預告登記請求權人，從姓氏上來看判定應該是屋主的親戚。

果不其然！預告登記請求權人是屋主的姑姑，所以買下這間房子時，還必須經過他姑姑同意才行！

這間看似複雜的房子，隨著我不斷挖掘問題及蒐集資料，才漸漸地把我心中的各種謎團解開來...

接下來 ，就剩最重要的估價了！

查了內政部實價登錄網站，可看到附近的單價約為17.2~51.5萬元，但要注意的是：17.2萬元是親友間買賣，所以價格比較便宜，不具參考性。另外再問銀行的估價，附近單價也約為38萬元。

天呀！不管是實價登錄還是銀行估價，都和屋主開價的38.7萬元差不多！要不是屋主還年輕，因繼承房子而付不起房貸，不然開價應該不會這麼低才對！

如果買下這間房子是要自住，或許剛才些思考過程就已經足夠，但如果是要出租，那就得再考量租金報酬率後再回推合理價格了...

查了591網站關於板橋車站附近3房1廳1衛的租屋行情，租金範圍可說是天差地別，所以我先以租金每月1.2萬元來試算。(接下來的計算有點複雜，沒興趣看的人可直接從紅色的字往下看...)

假設我們順利地將總價798萬元談到750萬元，讓我們一起來計算投資報酬率吧！(假設貸款利率2%、貸款成數7成、貸款期間20年，修繕與買屋其他成本控制在10萬元內，並運用本金寬限期)

• 貸款額度=560萬元(約七成)
• 自備款=190萬元
• 年租金收入=1.2萬*12個月=14.4萬元
• 年利息收入=0.93萬*12個月=11.2萬元(可參考試算貸款利息網站)
• 淨年收入=14.4萬-11.2萬元=3.2萬元
• 投資報酬率=3.2萬/(190萬+10萬)=1.6%

投資報酬率約1.6%其實不高，只能期待未來賣出時賺到的資本利得，或者想辦法提高租金...

此外，不帶租約的房子必須再花心力找房客，所以投資初期沒有穩定的租金收入。好在板橋火車站附近的上班人口較多，只要租金價格合哩，租客來源應該不用太擔心。



我的小腦袋雖然打轉了許久，但因為下午有其他事情，沒時間認真研究是否要買這間房子...

結果當晚就接到仲介來電，說這間房子已經以「迅雷不及掩耳的速度」賣掉了，還告訴我說：「這類房子通常很搶手，要買真的要快！我報給你的都是好房子！」

雖然最後那句我總是半信半疑，不過這次他說得對，這種特殊案件，要買真的要快！

但買房之前，絕對要快速做好功課，才不會被房仲牽著鼻子走(註)，也才不會讓好房子被其他明眼人搶走囉...

註：可參考【看屋筆記】偌大的三房兩廳，竟然只有1人居住？推敲之後發現可能的驚人事實是...