【看屋筆記11】4樓含頂加一起出租，投報率真的有比較高？

「王大哥，我們往這邊走！」房仲客氣地對著我說。

這兩週假日看屋看得比較勤，不是因為我很勤(其實我還很懶...=  =)，而是因為房仲call我call得很勤，所以這次我又跟著房仲再度來到板橋的吳鳳路看屋。

這個物件剛好就位於吳鳳路上，前方的馬路還算寬敞，足夠兩台車子同時會車。

查了一下地圖可發現，這裡走到捷運江子翠站約7分鐘，附近有農村公園、石雕公園、江翠國中、江翠國小及黃昏夜市，所以生活與交通機能都還算方便。

如果你是機車族，可停馬路上的停車格；如果你是開車族，也可到附近的江翠國中收費停車場停車，所以不管是搭乘大眾運輸交通工具，或者自行開車/騎車前往上班，交通都不會是問題。

來到門口時，發現這裡沒有大門，雖然老房子多半是這樣，但安全性仍是一大隱憂。

上樓時，我還是習慣先看樓梯間是否有擺放雜物，剛開始都沒看到任何雜物，倒是在牆面上發現一張有趣的紙，上面寫了公設電費的分配方式。

詢問房仲後，才知道這棟公寓的住戶是輪流負擔樓梯間的公設電費，而不是平均分攤公設電費。雖然公設電費不太會有淡旺季之分，但還是會有高低起伏的可能，萬一輪到的住戶剛好遇到較高的電費，就會由該住戶吸收。

我仔細推敲了一下，如果這棟公寓的所有住戶都支持這項方案，而且能夠從104年持續做到現在，那應該還算團結有向心力，再加上樓梯間沒看到雜物，應該素質不會太差才對...

但當我從3樓走上4樓時，卻發現有個鐵門隔開了3樓和4樓，而且左側住家的雜物堆放在樓梯間，鞋子一路排了至少有半層樓的樓梯!!!

之前曾說過，從樓梯間可以看出鄰居的素質，所以我不禁又對4樓鄰居的素質打上了一個大問號...

進門後，我發現所有的傢具擺設都非常簡單，兩個房間也都空空蕩蕩，其中一間甚至連床鋪都沒有，顯然近期沒有人住過的跡象。

於是我轉頭問了房仲兩個問題：「屋主為何要賣？」、「這間之前是出租還是自住？」

房仲說：「屋主就住在附近，可以就近管理房客，但最近因為年紀大，爬上爬下不方便，所以以想要賣出去。」、「原本是出租給客戶，但9月底房客已經搬走了，屋主就住在附近而已。」

房仲的回答果然如我所料，這間確實是投資客賣的房子！查看屋主取得房子的時間，是4年多前取得後長期當包租公，所以賣出的原因似乎也還算合理。

「那房客是什麼類型？房客何時搬走的？」我繼續順著房仲的話問下去。

「房客是小家庭，大約在上個月底搬走了。」房仲回答我說。

「恩...又是一個沒帶租約且是投資客的房子啊...」我再度陷入了沉思。

因為剛看完一間沒帶租約且是投資客的房子，所以這次我特別提高了警覺...

(請見【看屋筆記】我猜錯了！原來是繼承而來的房子，難怪開價這麼具競爭力...)

這間房子的基本資料如下：

• 格局：2房/2廳/1衛
• 屋齡：約39年
• 結構：加強磚造
• 坪數：19.17坪
• 開價：938萬元
• 瓦斯供應：使用桶裝瓦斯

據仲介的說法，這裡其實有天然瓦斯的外管管線，但如果要接天然瓦斯，還需要再請瓦斯公司前來評估，才能知道裝設費用。假設可以接受桶裝瓦斯，那就不會有這個煩惱。

這裡提供洗衣機，所以不用再另外買，假設未來這間也要出租出去，洗衣機對於房客來說是很重要的傢具。

看房時，我不只會看房子內部，也會觀察房子與房子之間的棟距，因為棟距會影響採光和隱私，畢竟多數人都不想待在幽暗的房子裡，做什麼事情都被鄰居看得一清二楚。

這間老公寓比較特別的是，間距相當地大，但其實這樣觀察還不夠，所以我再特別走到樓下查看「真正」的棟距。

「真正」的棟距？難不成還有「假」的棟距？

其實，老公寓多半都有往外擴建的情形產生，所以當我到樓下查看時，確實發現1樓和2樓都向外推出好幾公尺，只剩下僅容一個人經過的防火巷。

雖然這些都是很久很久以前就往外擴建，被要求拆建的機率極低，但萬一未來進行工程(如捷運、下水道工程等)，還是無法保證不會被拆掉。像我有親戚買在中和的房子，剛好最近正在進行捷運工程，所以買完後就成天擔心增建的面積是否會被要求拆除。

檢查完了棟距，我們再把焦點拉回房屋內部...

房子的格局是2房2廳1衛，房間都是採用木板輕隔間，且房門與牆壁上方都是空的，所以除非再重新花錢裝潢，不然不太適合分租，只能租給小家庭或自用。

接下來我們又繼續走上頂樓，頂樓加蓋了一間套房，裡面有簡單的床鋪、電視、冰箱及浴廁。

一般人可能不會在意上方的屋頂，但上方的屋頂學問也很多。據房仲的說法，屋頂是用石棉瓦製成。

然而，石棉瓦是早期老舊房屋的建材，穩定性沒有矽酸鈣板來得好。說到矽酸鈣板，它的穩定性超高，在高溫、高濕狀態下，熱漲冷縮的反應不受影響，對於壁癌具有抵抗性加上使用壽命長至少20年以上，因此成為代替石棉的最好材質。

此外，石棉瓦有致癌疑慮，所以早在101年就被禁止用於建材的製造，102年更被禁止用石棉製造石棉瓦。但政府雖然立法禁止石棉製造及使用，卻沒有針對現有或是老舊的石棉建物建立退場機制。

長庚臨床毒物科主任顏宗海也說過：「石棉的話它是被我們世界衛生組織公告是第一級致癌物，是人類確定致癌物，所以長期暴露在石棉的環境下，吸到的話它引起一些肺部方面的疾病，比如說肺部的纖維化、肺部的發炎。」

除了石棉瓦的穩定性不佳，以及致癌疑慮之外，頂樓加蓋的房子可能還會有以下缺點，有興趣了解的朋友可參考3大理由！不論頂加的房子多便宜，你都不應該租：

1. 夏天炎熱
2. 容易跳電
3. 容易漏水
4. 不易逃生

看完了4樓與頂樓的概況後，接下來又到了重頭戲時間--估價！

假設我買下後，用途和原屋主一樣是出租，也不用另外再裝潢。用591租屋網查了江子翠附近的租金行情後，發現類似條件的房子租金約10,000元左右，頂加的獨立套房租金則約6,000元，所以一年租金收入約19.2萬元。

註：據仲介說法，4樓與頂樓先前分別以13,500元及9,000元出租，但為保險起見，還是用保守租金價格來估算。

• 年租金收入=(10,000+6,000)*12=19.2萬元

那...究竟這間房價約多少呢？我必須承認，這間真的真的真的很不好估，因為很不好估，所以說三遍XD

為什麼？因為這附近最近一兩年很少賣出類似條件的房子，所以不管是用內政部實價登錄、信義房屋成交行情或銀行估價系統等各種方法，都不太容易估價。

最後，我用這三種系統綜合評估，這間單價約35~36萬元，因為登記坪數是19.17坪，所以4樓的合理總價約671~690萬元。



另外，根據房仲的說法，頂樓加蓋是83年以前就完成，所以不會有立即報拆的危險。但頂樓加蓋畢竟還是違建，就算舊違建被列管為緩拆，並非不拆，所以估價時還是要保守計算才行。

那頂樓加蓋究竟該怎麼估比較合理呢？根據《買一間會增值的房子》這本書的說法有兩種，一是將加蓋坪數當成1/3價計算，二是比照同棟2樓的價格。房仲通常都會把頂樓加蓋面積當作一般房子來計算，這樣的計算方式會大幅高估價格，我個人比較建議用最保守的第二種方法來計算，因為這種計算邏輯是多爬幾層樓梯但換來頂樓加蓋的使用坪數。

所以，假設2樓的估價是37萬元，則4樓含頂加的合理總價約709萬元。

• 37萬*19.17坪=709萬元

假設我們真的能夠順利地將開價938萬元砍到只剩709萬元，讓我們一起來計算投資報酬率吧！(假設貸款利率2%、貸款成數7成、貸款期間20年、修繕與買屋其他成本控制在10萬元內，並運用本金寬限期)

• 貸款額度=490萬(約七成)
• 自備款=219萬
• 年租金收入=19.2萬元
• 年利息支出=0.82萬*12個月=9.84萬元(可參考試算貸款利息網站)
• 淨年收入=19.2萬-9.84萬=9.36萬元
• 租金報酬率=9.36萬/(219萬+10萬)=4.09%

以上只是理想狀況，能否從938萬元砍到只剩709萬元也還是個大問號！如果沒辦法談到709萬的理想價格，那租金報酬率及未來的資本利得肯定又會向下修正。

4樓含頂加一起出租，投報率真的有比較高？這問題留給各位去思考，但要切記的是，買房前記得先精打細算一下囉！