一位久未謀面的朋友突然丟了LINE訊息問我這個問題。
也許你會感到奇怪：「咦？一般人買房，不都是申請20年房貸嗎？」
確實如此，多數人申請房貸時，年限都是選擇20年攤還，但近十年房價不斷高漲，為了降低貸款的門檻，銀行也紛紛設計出30年，甚至40年攤還的房貸，大大降低了貸款人的還款壓力。
然而，畢竟天下沒有白吃的午餐，透過延後貸款年限，雖然降低了每月還款金額，卻也代表增加了總利息支出(因為本金還得比較少)。
既然如此，為何大多數人仍選擇20年房貸，但少數人卻又專挑40年房貸呢？如果要挑40年房貸，又該怎麼選擇？該注意些什麼呢？
筆者試著根據自己與朋友的相關經驗，並蒐集及整理出市場相關資訊供讀者們參考：
一、市面上有哪些銀行可承作40年房貸？
合庫、土銀、星展、永豐等
二、40年房貸有哪些限制條件？
一般來說，40年房貸只准許首購族申辦，且為了控管風險，部份銀行規定貸款人年紀加上40年還款期限，不能超過75；也就是說，貸款人的年齡上限是35歲。
另外，通常也會要求借款人的資歷，以及擔保品的流動性，譬如月負債比必須小於70%，擔保品必須是非屬不易處分特性之擔保品，所以收入較少或負債較高的人比較難申請，小坪數套房、屋齡超過耐用年限的老房子也是銀行比較不接受的擔保品。
三、40年房貸有哪些缺點？
1. 總利息增加
因為還款年限增加，每月還款金額降低，所以房貸總利息支出也變多，悲觀者甚至還說會因此當更久的屋奴(請見: 恐怖！銀行推40年房貸 屋奴要當到75歲)，這也是較少人選擇40年房貸的主因。
2. 限制條件較多
對銀行來說，貸款年限拉長，雖然利息可能賺得較多，但風險也可能會增加，所以通常都會設下一些限制條件，甚至要求資歷或擔保品較佳的客戶才能申請。
目前市面上40年房貸通常要求貸款者必須是年齡35歲以下的首購族，且月負債比、屋齡屋況等都可能有所限制，所以並非所有人都可以順利申請。
四、40年房貸有哪些優點？
1. 降低還款壓力
40年房貸的利息總額雖然較多，但每個月的負擔也較輕。
2. 彈性運用資金
降低每月還款金額後，手邊就有閒錢可以進行理財，如果覺得自己不擅長理財，甚至怕錢留在身邊會亂花，仍然可以隨時還款，進可攻，退可守，所以資金運用反而更具彈性。
此外，很少人買房真的一住就住40年，增加的利息不見得全部都會實現。
關於房貸究竟要還得快一些還是慢一些的議題，筆者曾寫過一篇文章：《買房子不一定要這樣還款，5個觀點破解等額本金還款的迷思》，這篇文章從發文至今被多人轉貼和分享過，其中提到幾個觀點和本篇文章有些雷同，有興趣的讀者不妨點擊參考。
最後要提醒的是，申請貸款不能只單純從利息角度來判斷，還需要從自己的需求和財務規劃進一步考量！
假設你房屋貸款額度是1000萬，貸款利息2%，貸款期間20年，則每月要繳50,588元，對於一般上班族來說應該是不小的經濟壓力。此時你至少有三種方法可降低資金壓力，並提高你的生活品質：
(1)買便宜一點的房子：這應該算是廢話，本來就是想辦法殺價，不然就換另一間房子。
假設你房屋貸款額度是1000萬，貸款利息2%，貸款期間20年，則每月要繳50,588元，對於一般上班族來說應該是不小的經濟壓力。此時你至少有三種方法可降低資金壓力，並提高你的生活品質：
(1)買便宜一點的房子：這應該算是廢話，本來就是想辦法殺價，不然就換另一間房子。
(2)申請本金寬限期：申請本金寬限後，本金不用立刻攤還，每月只要繳交利息16,667元，明顯比50,588元輕鬆許多。不過要注意的是，本金寬限期通常都是2年，寬限期到後，銀行不一定會繼續讓你寬限，所以你可能必須轉貸至他行，但轉貸又有轉貸的成本，且寬限期結束後還款壓力會更大。
(3)將房貸期間延長至30年或40年：若期間延長至30年，則每月本利攤還金額為36,962元，若延長至40年，則每月本利攤還金額為30,283元，利息明顯比50,588元低一些。
希望大家看完後，都能知道可申辦40年房貸的銀行有哪些，以及如何運用有效運用40年房貸囉！
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