【看屋筆記24】陪家中長輩看房，爸媽想的與我差很大！

最近家中的長輩突然吵著要買房子，還說這房子很棒，急著今天一定要去看。

為了避免他們踩到地雷，或者有些地方沒注意到，身為"乖兒子"的我決定排除萬難，特別挪開了今早的聚會（其實原本不打算去看...囧），陪他們一起到現場看屋。


以下簡單整理了我這次的看屋方法及想法，其中有些看法與我爸媽想的差距很大，這些思考的過程與衝突值得供大家一起參考。

一、先看大環境（地段）

看屋的第一步，我會先看大環境，也就是地段，畢竟location會影響到房子未來的「

增值潛力」及「保值性」，我想這世上應該沒人希望買到未來會跌價的房子吧！（如果有，拜託請把房子便宜地賣給我...）

當我們查看地圖時，可發現這個物件位於板橋江子翠，離江子翠捷運站走路只有8分鐘。

它的附近有華江橋、萬板大橋可快速通往台北市，而新北大橋及大漢橋則可快速通往三重和新莊，交通可說是四通八達，非常方便。

以地段來說，這裡算是相對較佳的地段，離捷運站這麼近，且江子翠又離台北市只有一橋之隔，所以「地段」這一關輕鬆通過！好的地段，銀行貸款的成數也會比較高。

二、再看小環境（機能）

接下來我會看小環境，也就是機能。

這附近有文聖國小、江翠國小及江翠國中學區，離菜市場、全聯、家樂福、音樂公園、新北市藝文中心都很近，生活機能算不錯，附近也沒有特殊的險惡設施。

三、最後看屋況與屋主

從屋況來看，樓梯走上來可觀察到這是一層2戶，且走道還算乾淨，鄰居素質應該尚可。

雖然這間公寓屋齡已有43~44年，但踏入屋內後，可發現屋子已被清空，而牆壁皆已粉刷乾淨，所以外觀看起來還不錯，暫時看不出什麼瑕疵。

就我買屋與看屋的原則，我盡量不碰超過屋齡40年的房子，但家中長輩卻可接受這樣的老房子。

屋子的面積只有22坪，但後面廚房有一大片面積屬於空地增建，所以使用坪數比登記坪數還大很多。

以格局來看，這間房子是2房2廳2衛，而2間衛浴完全相鄰，但我認為如果家庭人數不多，不太需要用到第二間衛浴。

此外，整體格局屬於狹長形，狹長的走道會浪費許多使用空間，而其中一個房間太大，另一個房間太小。

我個人認為，除非是夫婦住大房間，小朋友住小房間，否則以既有的格局來說，不太符合一般人的使用習慣及使用效益，所以勢必得重新拆除與隔間，需將裝潢費用都一起算進自備款中，否則自備款會不夠。

另外一個較大的缺點是，由於公寓夾在中間，所以房間都沒有對外窗，光線無法進來，空氣也比較不流通，房間全部都是暗房！

這是喬王認為無法最無法忍受的缺點，但家中長輩反而覺得邊間的房子反而不好，因為邊間會有工人或鄰居在外面敲敲打打！（這...到底是什麼神邏輯？完全超乎常人的觀點啊！）

所以看屋還是得依照個人的需求與喜好來判定，沒有一定的好與壞。

四、評估房子價值及議價

屋主開價是1200萬，以22坪來說，單價約54.5萬，這樣的價格到底是貴還是便宜呢？

【成交價行情】

從實價登錄網站上，可查到107年10月有一筆條件相似的物件（地址是板橋區文聖街101巷1~30號，40年以上的公寓，2F/4F），單價約37.2萬元。

【銀行價行情】
訪查了銀行的估價後，單價約36~37萬元。

不管是從成交價或銀行價來看，屋主的開價都遠超出於該附近的行情，推論原因，我猜應該是屋主把未登記的增建面積都當作使用面積一起計算(增建面積加上去後，坪數約30坪，單價變成40萬)，所以勢必還得再經過一番激烈的談判才有可能買到理想的價格。

那麼究竟談到合理價格的機會有多大呢？

我個人認為可能有機會，但需要經歷一段時間，除非屋主根本不缺錢，也不在乎空屋閒置的長短，原因如下：

1. 屋主才剛開始拿出來委賣，若過一陣子仍未賣出，就有機會再降價，以貼近附近的行情。

2. 屋主為二手持有者，從83年持有到現在，已長期持有25年，以房價的漲幅來看，怎麼賣都賺很多。

3. 屋主名下無貸款，賣掉後不用還房貸，全部都是現金落袋，應有談判空間。

4. 原本出租用，租客已退租，且房子已清空並重新粉刷，賣掉的決心應該很大。

5. 房間為暗房，應該也有機會當作議價的籌碼。

從這次與家中長輩一起看屋的經驗中，可以看得出不同人的買屋需求都不一樣，我個人認為沒有完美的房子，只有適合的房子。

如果買的人完全不能接受房子的缺點，也無法透過任何方法改善它，那就放棄它吧！下一個會更好！（怎麼聽起來好像是談戀愛一樣XD？不過這點倒是與談戀愛有異曲同工之妙啦...）

但如果可以接受房子的缺點，或者可以透過方法改善它的缺點，就能拿來當作議價的籌碼，缺點反而會變成議價時的很大優勢！


【進階學習管道】

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