2017年11月12日 星期日

【看屋筆記17】想得很美好但價格始終砍不下來的5樓與頂加

這個物件是在前幾個月和朋友一起研究的,房子位在板橋區大明街,離府中捷運站不遠。

因為當天下著大雨,所以騎著機車四處看屋的我們幾乎被淋得一身濕。進入這間房子後,迎面而來的是親切的夫婦,招呼著我們擺放雨具與穿鞋。

屋主是家庭自住客,從建物謄本可以得知屋主持有了14年,而且設定金額很低,代表當年的買賣金額也可能很低;此外,當年的賣方就住在樓下,所以我們推測可能是親屬之間的買賣

據屋主所述,賣屋是因為小孩已經長大了,為了換屋已經買好了新房子,所以這間才要賣掉。

根據紙本資料及屋主口述後,我們簡單的整理了房屋與屋主的基本資料如下,以下只是為了練習寫看屋筆記的參考案例,所以一樣不會顯示任何個資或詳細地址。

這個物件位於巷弄內,雖然是無尾巷,但在無尾巷的巷口,所以影響不大。

附近的交通與生活機能都算方便,走路到捷運也只要11分鐘,所以算是鬧中取靜的好地方。

此物件包含了5樓與頂加,室內還有內梯通往頂加,如果要買來隔套收租用,內梯需要再另外拆掉。

5樓的格局是3房2廳1衛,預估可隔到4間套房,租金約每月4.4萬元。



6樓的頂加則可規劃為3房2廳1衛,整層收租的租金預估為每月2.1萬元。

以這樣的邏輯算起來,每年租金收入約78萬元(不含貸款利息支出)。



查了銀行的估價與實價登錄,並且與總價甜蜜點相互比對後,發現如果要有一定的報酬率,總價要控制在850萬元以下才能考慮,但屋主開價是1080萬元,所以至還要再砍230萬元才行。
針對剛才的推算,我們的買賣策略規劃暫定如下:

不過這間屋主的價格彈性不大,不太願意降價,所以經過幾個月後,屋主以960萬元賣給另外一位買方。

雖然沒有成功買到這個物件,但我們透過這間花了滿多時間研究與學習不動產的知識,也算是有所收穫。

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