2018年6月7日 星期四

【房地產】買房拒當冤大頭?瑕疵不動產管道總整理,沒查小心踩到地雷!

買房是人生一件大事,不管是自住還是投資,都需要花大筆的金額。

然而,萬一花了大錢,卻又不小心踩到了地雷,那可就欲哭無淚了!

所以,喬王特別趁著研究房地產的期間,整理了以下幾個重要網站,買房前請務必查閱,以確保自己沒有買到瑕疵屋唷!


一、輻射屋



所謂的輻射屋,通俗的說法是指具有放射性汙染的建築物,精確的說法則是放射性污染達年劑量1毫西弗以上之建築物。

根據原能會目前偵測及評估結果,所有已發現的輻射屋均為民國71~73年建造之建物,其使用執照核發日期在71/11 ~ 75/01。

由於輻射屋會直接影響人體健康(提高罹癌機率),所以買房前務必要上網查詢,查詢網站如下:



二、海砂屋



所謂的海沙屋,法定名稱是「高氯離子混凝土建築物」,是指房屋的混凝土中摻入了含鹽份的海砂(正常情況是用河砂),精確的說法則是混凝土氯離子含量超過標準值(0.3kg/m3)的建築物(依據中華民國國家標準CNS 3090的定義)

海沙屋會有什麼問題呢?常見的問題包括:
1. 初期:牆面可能會出現類似白色粉末、壁癌或細小裂痕。
2. 中期:牆壁裂縫會愈裂愈大,鋼筋也會被腐蝕。
3. 末期:當牆壁出現膨脹,或者混凝土受到擠壓而裂開剝落,就會嚴重損害房屋的結構體,影響住戶的安全,此時就算是末期了。

查詢網站如下:



三、凶宅




所謂的凶宅,是指發生「非自然死亡」的房子,但實務上,法院、官員、法院、仲介、民眾等不同人對於凶宅的見解卻不盡相同。

依據民國97年內政部所發布的一個函釋,凶宅的定義如下:

賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及其附隨建物),曾發生兇殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),及在專有部分有求死行為而致死(如從專有部分跳樓輕生,而死在其他樓層或中庭)


排除部分如下:

「但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。又賣方的擔保責任範圍只限於擔保自己出售之房屋非凶宅,並不包括同棟大樓其他的房屋。」


所以,根據上述定義可整理出三項重點:
1. 期間賣方持有期間(轉手後房子就不算凶宅,但民間普遍認為凶宅轉手後仍應屬凶宅)
2. 原因非自然死亡(兇殺或自殺才算)
3. 地點陳屍於專有部分(公寓大廈建物共可分作「專有部分」、「共用部分」、「約定專用」、「約定共用」等四類型,屋頂多屬於共用,其中露台有的是專有部分的附屬建物,有的是約定專用。如果是約定專用,則不符合內政部凶宅定義)

然而,因為內政部的函釋僅為行政規則,位階太低(憲法>法律>法規命令>行政規則),法官反而具有較高的裁量權,所以法院對於凶宅的見解,常常與內政部不同,買房時請務必注意。若想對此議題更深入了解,可參考這篇文章:《凶宅,和您想的不一樣!》

凶宅的資訊其實整理得很雜亂,但仍可參考以下查詢網站:




四、土壤液化


所謂的土壤液化,是指「砂質土壤」結合了「高地下水位」的狀況,若遇到一定強度的地震搖晃,會導致砂質顆粒浮在水中,使砂質土壤失去承載建築物重量的力量。

2016年南臺灣大地震後,產/官/學/研開始正視土壤液化問題,並且公開了土壤液化潛勢圖,潛勢圖分為三個等級,代表5到6級強烈地震發生時,可能發生土壤液化之輕重程度。

紅、黃、綠三色分別為高、中、低潛勢區,而高潛勢區表示地基可能受到中度至嚴重的影響,所以需盡量避免。

查詢網站如下:
  • 經濟部中央地質調查所土壤液化查詢:https://www.moeacgs.gov.tw/2016.htm




五、危險山坡地社區



所謂的危險山坡地社區,是指房屋蓋在順向坡上,或住宅社區內水土保持工程、擋土牆、地基及排水系統情況不佳等,都有可能被列為危險山坡地社區。

依照內政部的區分,危險山坡地社區分成A、B、C三級,其中A級必須深入鑑定,並即刻進行改善措施。

查詢網站如下,若第一個網站若不會使用,可參考這篇順向坡查詢教學




六、危險建築物


所謂的危險建築物,依照行政院的定義是指:經建築主管機關依相關法令通知限期拆除逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除之合法建築物。

依照內政部災害後危險建築物緊急評估辦法規定,建築物經緊急評估結果有危險之虞者,將於建築物主要出入口張貼危險標誌,也就是所謂的紅單或黃單。

紅單與黃單差別是什麼呢?
  • 紅單:指建築物主要結構(柱、樑、外牆、樓版、基礎淘空)損壞或建物傾斜達一定程度以上,致生危險者。
  • 黃單:指建築物非主要結構(室內隔間或天花板等)損壞或鄰近建物傾斜達一定程度以上,致生危險者。

台北市政府建管處網站設有地震專區(如921地震專區、331地震專區),民眾可查詢震災中受損的房屋資訊,不過,除震災受損房屋外,其他災損房屋目前尚無全國性完的整資料庫可供查詢。





整理了這麼多瑕疵不動產的查詢管道,萬一沒時間或來不及查詢該怎麼辦?

事實上,現行的買屋契約都會依照內政部公布「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的附件「建物現況確認書」為範本,要求屋主揭露已知的輻射屋、海砂屋、危險建築、凶宅等事項,以保障消費者權益,所以從買屋契約可看出一些端倪。

最後要提醒的是,如果沒查到或沒揭露,不代表絕對不是瑕疵屋唷!

譬如海砂屋,就算屋況看起來有海砂屋現象,只要屋主從未請相關單位檢驗過氯離子濃度,則網站上當然不會有紀錄,而屋主當然也不會在契約中揭露自己的房子是海砂屋囉!

另外,如同前面所提到的凶宅,依照內政部的對凶宅的定義,轉手後的房子就不算凶宅,所以就算契約未揭露是凶宅,也很難保證你買到的房子不是你所認定的凶宅!



不管如何,買房前仍建議自行查詢到上述網站查詢一下,畢竟多一次查詢,就多一分保障囉!

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