2015年2月11日 星期三

【理財】買房子不一定要這樣還款,5個觀點破解等額本金還款的迷思


最近看到朋友分享一篇網路盛傳的文章,標題是買房子一定要這樣還款,用一分鐘看完為你省下十幾萬元!!》,看完後,我不免噗哧了一笑,終於搞懂為什麼最近有不少客戶吵著指定用「等額本金還款」了...

某種程度上,這篇文章的觀點確實沒錯,但仍有些bug存在,但是一般人或許看不出來,以至於照單全收作者的理論,因此,我覺得有必要特別撰文來破解等額本金還款的迷思...


如同文章所提,一般房貸的每月還款方式其實有兩種選擇,一是本息均攤(或稱等額本息還款),二是本金均攤(或稱等額本金還款),除非特別向銀行要求,否則銀行通常都是用本息均攤來計算還款方式

兩種還款方式究竟有什麼差別呢?且讓小弟在下簡單為大家說明如下

(一)本息均攤(或稱等額本息還款)

本息均攤顧名思義就是本金和利息平均攤還,所以在每月繳款固定的情況下,前期還的本金比例較少,是銀行最常採用的方法,好處是可以降低每月還款的壓力,且每月繳款金額固定,方便計算

如果以貸款金額1000萬元、期間20年、一段式利率2%及本息均攤為例(如圖一),每月還款金額固定為50,588元,第一年總繳利息為196,249元


圖一:本息均攤(等額本息還款)試算表 

(二)本金均攤(或稱等額本金還款)

本金均攤顧名思義就是用本金平均攤還,所以每月攤還的本金固定,除非客戶要求,不然銀行不會主動採用此方法,本金均攤的好處是可以加速每月本金的攤還,且因為本金攤還速度快,繳的利息自然較少

如果以貸款金額1000萬元、期間20年、一段式利率2%及本金均攤為例(如圖二),每月還款金額從58,334元逐年遞減,第一年總繳利息為195,417元


圖二:本金均攤(等額本金還款)試算表 

看懂以上兩種還款方式的差異後,我們可以進一步分析這篇網路盛傳的文章有兩個重點

1.「等額本金還款」可以加速還款,讓銀行少賺利息(自己也少繳利息)。
2. 銀行的房貸利率和還款方式並非一成不變,可以向銀行協商。


這兩個觀點打破了一般人對貸款的認知,所以確實值得鼓勵。

不過,很可惜的是,這篇文章僅考慮到貸款的利息成本,基本觀念是建立在"盡快把錢還清,讓銀行少賺利息"的前提上,但...

你 確 定 需 要 盡 快 把 錢 還 清 嗎



圖三:網路文章下方的網友留言,也點出了這篇文章的問題所在


事實上,申請貸款不能只單純從利息角度來判斷,還需要從自己的需求財務規劃進一步考量

為了幫大家做更全面的思考,我試著從房貸優點的角度來幫大家破解等額本金還款的迷思

1. 降低資金壓力? 提高生活品質?

貸款的原始目的就是為了分期支付本金,降低資金壓力並提高生活品質,所以等額本金還款雖然降低了利息成本,卻也可能提高資金壓力。倘若借款人賺的錢不多,大部分的資金又提前拿去償還房貸,把自己變成了所謂的房奴,反而可能降低生活品質。
2. 保留充足銀彈? 增加資金彈性?

既然貸款可以降低資金壓力,換句話說就能增加手中資金運用的彈性,等額本金還款的目的是加速還款,也代表必須把手中資金快速地鎖進不動產中。

然而,近幾年房貸利率僅不到2%,手中若保有充足的資金,就能做更完善的資金配置,完整的資金配置,包括了提供保障功能的保險,以及低、中、高風險的投資。

想想看,報酬率高於2%以上的投資商品何其多?就算報酬率10~20%的投資機會出現在你面前,但你手中卻無充足的銀彈可以運用,是不是只能自已躲在角落乾瞪眼+流口水+搥心肝?

加速還款,其實也意味增加你的再投資機會成本



3. 以小搏大精神? 發揮槓桿功能?

貸款本來就具有以小搏大的槓桿功能,透過銀行或他人的錢來提高財務自由度,才能更快完成自己的目標和夢想(同場加映: 為什麼有錢人愈借愈有錢)。

加速還款,同時也代表降低了槓桿運用空間,除非你找不到適合投資的其他標的,或者怕亂花而想強迫儲蓄,不然拼命把借出的錢又還給銀行,讓別人妥善運用你還的錢,對聰明的你來說,或許並非明智的選擇。


4. 遞延本金支付? 抵抗通膨壓力?

完整的財務規劃,必須將通貨膨脹一併納入考量,所謂的通貨膨脹,簡單來說就是物價持續性的上升。在一般通膨率為正的前提下,通貨膨脹將有利於債務人而不利於債權人

換句話說,未來的100元會比現在的100元更沒價值(從便當價格漲價就能深刻感受...),既然如此,身為債務人的你,請問要提前還款?還是延後還款?



5. 稅務規劃幫手? 房貸利息抵稅 ?

貸款利息支出可以當作稅務規劃的好幫手。根據所得稅法規定,本人、配偶或受扶養親屬名義登記的房屋,辦竣戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用,可取具房貸利息單據,在報稅時申報列舉扣除每一申報戶以一屋及每年扣除額30萬元為限

加速還款後,可供抵稅的房貸利息支出也一併減少,對於稅務規劃來說,未必是好消息。

所以選擇等額本金還款前,別忘了把稅源的概念一併納入考量中。


結論

金錢之所以具有時間價值,是因為包含了無風險報酬率、風險報酬率、通膨率、時間偏好等因素。

一般借款人只想到把未來的1萬元,盡快挪到今天還掉,以降低利息支出,但往往忽略了今日1萬元所創造出的再投資效益、遞延支出的抗通膨效果、心理與金錢壓力的同時降低,以及生活品質的提升。

此外,倘若手頭真的有多餘的資金想要償還,本息均攤的還款方式也允許隨時加速償還,(如果有綁約,只要不塗銷領清償證明即可)與其比較哪個方法才不會讓銀行多賺利息不如比較哪個方法才是真正符合你的目的

不同的目的,會有不同的選擇,當然不能只用單一觀點來思考。

下次當您還在煩惱該怎麼選擇還款方式時,不妨運用以上五個觀點來思考,才不會人云亦云,以致誤信這世上有所謂「最佳的還款方式」喔!


PS: 本文為筆者原創,目前僅授權給女子學網站,如需轉載本文,煩請於下方留言,並請註明文章出處及連結網址,謝謝 !


延伸閱讀:
提前還房貸?不懂銀行遊戲規則,小心被罰高額違約金!
想買房卻不知合理房價?估價資源大公開,看完後你也能變成估價大師!

29 則留言:

  1. 極具啟發性的文章,非常推薦!
    如同世上無絕對完善且人人適用的保險,無論保險亦或理債皆須符合針對自身財務及人生量身打造,沒有完美的方案,只有最適合自己的規劃~

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    1. 確實如此,沒有完美的方案,只有適合自己的規劃! 謝謝你的鼓勵和補充~:)

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    1. 謝謝你的鼓勵! 希望對你有幫助~:)

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    2. 有些事情還是得提出來多多思考
      1.關於第二點,你確定錢到你手中就能創造大於2%的報酬率嗎?天下沒有白吃的午餐,越高報酬代表越高風險,把事情想得這麼美好有沒有想過萬一虧損的時候怎麼辦?
      2.關於第三點,有錢人越借越有錢並非單純借錢這麼簡單,他們的利率條件.還款條件與一般人差異很大,性質上也差很多,他們是借錢開公司、買樓,並不是這裡指的背房貸,背房貸並不會越背越有錢,不可相提並論
      3.第四點,通貨膨脹率要一直往上且還款利息固定的前提下才會有利債務人

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    3. 先謝謝你的補充說明!

      1. 確實如你所說,錢在每個人手中創造出來的報酬都不一樣,畢竟每個人的風險承受度以及資訊落差度不同。以最近房貸利率為例,若手中的資金無法創造出大於2%的報酬,且還款不會造成生活和心理壓力,就可以考慮按時甚至加速把錢還給銀行,讓銀行將資金貸給更會運用資金的人;就算可以創造出大於2%的報酬,建議也要控制風險,並將風險貼水加上去,再考慮拿來投資,至於怎樣叫做高報酬或高風險,就見仁見智了。

      2. 有錢人愈借愈有錢,這個標題確實有點聳動,不過其實是要提醒,貸款是一種槓桿工具,懂得妥善運用較低利率的房貸做投資,較有機會以小搏大而致富。如你所說,背房貸不會愈背愈有錢,聰明的用房貸才會。

      3. 第四點已寫到:只要通貨膨脹率為正,就是物價持續性的上升,利於債務人的效果就已出現。你說的通膨率往上,是指通膨快速上升,效果當然會更顯著。另外,利率通常具有緩升陡降的特性,且現再進入了低利率甚至負利率的情況下,就算沒有固定利息的假設,我認為還是有利於債務人。當然,還是謝謝你補充的還款利息固定假設。

      再次感謝你的指教~

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  3. 雖然小弟這兩年也是透過創業賺了1000W。(運氣好~~)
    目前也是用公司跟銀行貸錢出來運作。(2%以上的投資很多啦~~)
    但大部分的民眾都是省吃簡用的存到頭期款,等過戶時又要在銀行給的70%~80%(90%很少吧!)貸款成數掙扎。那還有辦法貸下多餘的資金運作呢?
    這標題應該是"有多餘房子,或沒有房貸的房子資金運用"吧!!

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    1. 謝謝你的留言,先恭喜你創業賺到1000萬,除了運氣,肯定還是因為你有實力!
      本金還款是用來加速還款用的,而一般常用的本息還款速度會較慢一些,所以當你選擇"不加速還款",手邊自然就比較會有"可運用的資金",不一定要有多餘房子或沒有房貸的房子唷~

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    1. 很高興這篇文章對你有幫助,也謝謝你特別留言鼓勵~:)

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  5. 現在突然覺得,提早償還本金來減少還款年限是一種只虧不賺的事情。因為其實貸款到了後期基本上可以看做是跟銀行以極低的利率貸款,若提早償還本金,等於說白白放棄了這種低利息借貸大量本金的權力。再者,若中途要賣房,賣房時本來所有的貸款就會一次結清,之後本來要繳交的利息就不復存在了,所以提早將大把的現金還給銀行實在是不智之舉...提早還款似乎反而是還款期限不變,因為本金下降而降低每月的月付才是真正的立刻少付利息~

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    1. Steven您好

      謝謝您的分享! 確實如您所說,如果在低利率時代下提早償還本金,等於白白放棄了低利運用資金的權力(如果是高利率時代,或者不懂如何運用資金,那又是另當別論),尤其是當手上資金不多時,還將拼命加速還款造成資金過度集中在自用不動產而非生息資產,反而更容易讓自己淪為"房奴"且影響生活品質...

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    1. 謝謝你的留言鼓勵,讓我覺得花這麼多時間寫這篇是值得的~:)

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  7. 適合自己的就是最好的方案~謝謝分享~

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    1. 沒錯! 工具百百種,只有適合的工具,沒有最好的工具~:)

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  8. 最近剛買預售屋,正在考慮交屋時的還款方式,就搜尋到「買房子一定要這樣還款,用一分鐘看完為你省下十幾萬元!!」這篇。
    差點傻傻的要本金攤還,好險看到這篇文章,讓我有更多新的想法。

    就像有些人買儲蓄保險,滿期後一直想要放著讓他生利息。
    結果10年後,20年後的錢因為通膨的關係,變得好小好小。
    真的是存一個不能動用,生息又沒太大實質意義的錢...
    中途解約,還現虧好幾萬啊...

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    1. 哈! 還好你有看到這篇XD

      台灣目前儲蓄保險利率真的比較低,剛好最近美國又可能開始升息,所以萬一台灣也開始升息,近期買的儲蓄險確實可能較不划算。不過對於留不住錢,或者完全不投資的人來說,或許強迫儲蓄的功能還是幫得上忙。

      畢竟工具沒有好壞之分,只有適不適合囉~:)

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  9. 請教最後一個圖表,就我的認知,是否把本金攤還和本息攤還的圖錯置了呢?
    還是是我的理解錯誤呢?

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    1. 佳葵你好~

      原圖片的文字確實是我一時大意放反了,看來你已經很了解本金攤還與本息攤還的意思了,謝謝你的提醒~^^

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    1. 借錢給親友,真的要很小心很小心,如果真的要借,一定要簽借據(除了載明應付利息,最好還有其他擔保性質的東西,如本票或房屋設定等),而且還要有拿不回的心裡準備,所以我也不敢輕易借給他人...

      有兩種方式可供你參考,一種方式是個人小額信貸,貸款金額可估20萬本金+未來5年需支付的利息+生活費+彈性資金,但因為你目前沒有穩定的收入,可能不易借到信貸,就算借到也要支付很高的利率;第二種方式是用房子做"理財型貸款",先借出一筆可用的額度(假設500萬),當你動用時只需依照動用的金額支付利息,雖然這種貸款利率比一般原屋融資稍高一些,但隨借隨還彈性大且以日計息,適合想要創業/理財/投資套利的人,也比較適合目前狀況的你。

      你能用現金買房和買車,又不用工作,且懂得運用閒錢投資,代表你原本的生活應該還不錯,有一定的能力,且有理財投資觀念,雖然一時遭遇到這件倒楣事,但只要能度過,就能快速地東山再起。

      如果需要其他建議或資源,請再跟我說囉! 加油!

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    2. 另外,不知道你的店面有多大?如果空間上有辦法分租,或許也可透過分租減輕經濟壓力。

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  11. 很好的分享~
    當初我也是刻意跟銀行信貸去操作我很有把握獲利的投機商品
    平均每十萬塊每個月都至少有10%以上的報酬率
    因為這樣慢慢的擴大累積個人資產,不然一開始真的沒什麼錢



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    1. 挖! 每月10%也太驚人! 年化報酬率是120%耶!

      如果善用貸款,可用小錢加快賺錢速度;但用不好,也會加快賠錢的速度,所以算是進階的理財工具。

      不過如果想要套利,一定要仔細評估過安全性、流動性及報酬率,不然也有很多人摔得粉身碎骨。

      謝謝你的回饋唷~^^

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    2. 作者已經移除這則留言。

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    3. 對啊,風險評估及資金控管一定要做好,不然隨時都有可能一夕破產

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  12. 分享以前看過的文章~

    有錢人,借錢→花錢→賺錢→存錢或者不存

    窮人,儘量避免借錢→賺錢→存錢→花錢


    話說有一個銀行家,他的兒子問他,為什麼把人們的錢存在我們的銀行里,這又不是我們的錢,卻要替他們保管,每年還要給他們利息?

    銀行家笑著說,當你手裡有一塊肥肉,你把它放進冰箱裡,你的手上會有一層厚厚的油。

    小時候看這個故事不是很理解,現在明白了。儲戶的錢都放進銀行,這是極其巨大的金額,銀行會找各種需要資金的企業,把錢借給它們然後收利息。



    因為總金額實在巨大,所以利息也相當驚人,再從收到的利息中,給很小一部分給儲戶。

    在這個過程中,銀行扮演的角色就是「富人」,自己沒什麼錢,但是可以借到很多錢,再把借到的錢全借出去,坐著收豐厚的利息。

    資本的積累像滾雪球,而原始的積累是最困難的。不妨去藉助外力,沒錢的時候去借錢,找銀行貸款就是一個很好的方法。

    因為負債,要在還款截止日期前還錢,所以會時刻提醒自己不能偷懶,逼著你去想辦法賺錢。在這個過程中,會鍛鍊你執行力、溝通技巧和學習能力,幾次下來,賺錢能力會越來越強。


    但是,有一部分人借錢卻是賭徒心理,把錢拿來去做風險極高的賭博。這種本身沒有經過認真思考的行為,結果只有債台高築。

    天上不會掉餡餅,自己懶得去思考賺錢,一門心思走捷徑,這也是典型的窮人思維。

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    1. 很棒的一篇文章,謝謝你的熱心分享唷~^^

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