2016年10月16日 星期日

【看屋筆記11】4樓含頂加一起出租,投報率真的有比較高?

「王大哥,我們往這邊走」房仲客氣地對著我說。

這兩週假日看屋看得比較勤,不是因為我很勤(其實我還很懶...=  =),而是因為房仲call我call得很勤,所以這次我又跟著房仲再度來到板橋的吳鳳路看屋。


這個物件剛好就位於吳鳳路上,前方的馬路還算寬敞,足夠兩台車子同時會車。


查了一下地圖可發現,這裡走到捷運江子翠站約7分鐘,附近有農村公園、石雕公園、江翠國中、江翠國小及黃昏夜市,所以生活與交通機能都還算方便。


如果你是機車族,可停馬路上的停車格;如果你是開車族,也可到附近的江翠國中收費停車場停車,所以不管是搭乘大眾運輸交通工具,或者自行開車/騎車前往上班,交通都不會是問題。


來到門口時,發現這裡沒有大門,雖然老房子多半是這樣,但安全性仍是一大隱憂


上樓時,我還是習慣先看樓梯間是否有擺放雜物,剛開始都沒看到任何雜物,倒是在牆面上發現一張有趣的紙,上面寫了公設電費的分配方式。

詢問房仲後,才知道這棟公寓的住戶是輪流負擔樓梯間的公設電費,而不是平均分攤公設電費。雖然公設電費不太會有淡旺季之分,但還是會有高低起伏的可能,萬一輪到的住戶剛好遇到較高的電費,就會由該住戶吸收。

我仔細推敲了一下,如果這棟公寓的所有住戶都支持這項方案,而且能夠從104年持續做到現在,那應該還算團結有向心力,再加上樓梯間沒看到雜物,應該素質不會太差才對...


但當我從3樓走上4樓時,卻發現有個鐵門隔開了3樓和4樓,而且左側住家的雜物堆放在樓梯間,鞋子一路排了至少有半層樓的樓梯!!!

之前曾說過,從樓梯間可以看出鄰居的素質,所以我不禁又對4樓鄰居的素質打上了一個大問號...



進門後,我發現所有的傢具擺設都非常簡單,兩個房間也都空空蕩蕩,其中一間甚至連床鋪都沒有,顯然近期沒有人住過的跡象。



於是我轉頭問了房仲兩個問題:「屋主為何要賣?」、「這間之前是出租還是自住?

房仲說:「屋主就住在附近,可以就近管理房客,但最近因為年紀大,爬上爬下不方便,所以以想要賣出去。」、「原本是出租給客戶,但9月底房客已經搬走了,屋主就住在附近而已。

房仲的回答果然如我所料,這間確實是投資客賣的房子查看屋主取得房子的時間,是4年多前取得後長期當包租公,所以賣出的原因似乎也還算合理。



那房客是什麼類型?房客何時搬走的」我繼續順著房仲的話問下去。

房客是小家庭,大約在上個月底搬走了。」房仲回答我說。

「恩...又是一個沒帶租約且是投資客的房子啊...」我再度陷入了沉思。

因為剛看完一間沒帶租約且是投資客的房子,所以這次我特別提高了警覺...


這間房子的基本資料如下:
  • 格局:2房/2廳/1衛
  • 屋齡:約39年
  • 結構:加強磚造
  • 坪數:19.17坪
  • 開價:938萬元
  • 瓦斯供應:使用桶裝瓦斯
據仲介的說法,這裡其實有天然瓦斯的外管管線,但如果要接天然瓦斯,還需要再請瓦斯公司前來評估,才能知道裝設費用。假設可以接受桶裝瓦斯,那就不會有這個煩惱。




這裡提供洗衣機,所以不用再另外買,假設未來這間也要出租出去,洗衣機對於房客來說是很重要的傢具。


看房時,我不只會看房子內部,也會觀察房子與房子之間的棟距因為棟距會影響採光和隱私,畢竟多數人都不想待在幽暗的房子裡,做什麼事情都被鄰居看得一清二楚。

這間老公寓比較特別的是,間距相當地大,但其實這樣觀察還不夠,所以我再特別走到樓下查看真正的棟距。



真正的棟距?難不成還有的棟距?

其實,老公寓多半都有往外擴建的情形產生,所以當我到樓下查看時,確實發現1樓和2樓都向外推出好幾公尺,只剩下僅容一個人經過的防火巷。

雖然這些都是很久很久以前就往外擴建,被要求拆建的機率極低,但萬一未來進行工程(如捷運、下水道工程等),還是無法保證不會被拆掉。像我有親戚買在中和的房子,剛好最近正在進行捷運工程,所以買完後就成天擔心增建的面積是否會被要求拆除。



檢查完了棟距,我們再把焦點拉回房屋內部...

房子的格局是2房2廳1衛,房間都是採用木板輕隔間,且房門與牆壁上方都是空的,所以除非再重新花錢裝潢,不然不太適合分租,只能租給小家庭或自用。


接下來我們又繼續走上頂樓,頂樓加蓋了一間套房,裡面有簡單的床鋪、電視、冰箱及浴廁。



一般人可能不會在意上方的屋頂,但上方的屋頂學問也很多。據房仲的說法,屋頂是用石棉瓦製成。

然而,石棉瓦是早期老舊房屋的建材,穩定性沒有矽酸鈣板來得好。說到矽酸鈣板,它的穩定性超高,在高溫、高濕狀態下,熱漲冷縮的反應不受影響,對於壁癌具有抵抗性加上使用壽命長至少20年以上,因此成為代替石棉的最好材質


此外,石棉瓦有致癌疑慮,所以早在101年就被禁止用於建材的製造,102年更被禁止用石棉製造石棉瓦。但政府雖然立法禁止石棉製造及使用,卻沒有針對現有或是老舊的石棉建物建立退場機制。

長庚臨床毒物科主任顏宗海也說過:「石棉的話它是被我們世界衛生組織公告是第一級致癌物,是人類確定致癌物,所以長期暴露在石棉的環境下,吸到的話它引起一些肺部方面的疾病,比如說肺部的纖維化、肺部的發炎。」


除了石棉瓦的穩定性不佳,以及致癌疑慮之外,頂樓加蓋的房子可能還會有以下缺點,有興趣了解的朋友可參考3大理由!不論頂加的房子多便宜,你都不應該租

1. 夏天炎熱
2. 容易跳電
3. 容易漏水
4. 不易逃生



看完了4樓與頂樓的概況後,接下來又到了重頭戲時間--估價

假設我買下後,用途和原屋主一樣是出租,也不用另外再裝潢。用591租屋網查了江子翠附近的租金行情後,發現類似條件的房子租金約10,000元左右,頂加的獨立套房租金則約6,000元,所以一年租金收入約19.2萬元。

註:據仲介說法,4樓與頂樓先前分別以13,500元及9,000元出租,但為保險起見,還是用保守租金價格來估算。

  • 年租金收入=(10,000+6,000)*12=19.2萬元



那...究竟這間房價約多少呢?我必須承認,這間真的真的真的很不好估,因為很不好估,所以說三遍XD

為什麼?因為這附近最近一兩年很少賣出類似條件的房子,所以不管是用內政部實價登錄、信義房屋成交行情或銀行估價系統等各種方法,都不太容易估價。

最後,我用這三種系統綜合評估,這間單價約35~36萬元,因為登記坪數是19.17坪,所以4樓的合理總價約671~690萬元



另外,根據房仲的說法,頂樓加蓋是83年以前就完成,所以不會有立即報拆的危險。但頂樓加蓋畢竟還是違建,就算舊違建被列管為緩拆,並非不拆,所以估價時還是要保守計算才行。

那頂樓加蓋究竟該怎麼估比較合理呢?根據《買一間會增值的房子》這本書的說法有兩種,一是將加蓋坪數當成1/3價計算,二是比照同棟2樓的價格。房仲通常都會把頂樓加蓋面積當作一般房子來計算,這樣的計算方式會大幅高估價格,我個人比較建議用最保守的第二種方法來計算,因為這種計算邏輯是多爬幾層樓梯但換來頂樓加蓋的使用坪數

所以,假設2樓的估價是37萬元,則4樓含頂加的合理總價約709萬元
  • 37萬*19.17坪=709萬元

假設我們真的能夠順利地將開價938萬元砍到只剩709萬元,讓我們一起來計算投資報酬率吧!(假設貸款利率2%、貸款成數7成、貸款期間20年、修繕與買屋其他成本控制在10萬元內,並運用本金寬限期)
  • 貸款額度=490萬(約七成)
  • 自備款=219萬
  • 年租金收入=19.2萬元
  • 年利息支出=0.82萬*12個月=9.84萬元(可參考試算貸款利息網站)
  • 淨年收入=19.2萬-14.2萬=9.36萬元
  • 租金報酬率=9.36萬/(219萬+10萬)=4.09%

以上只是理想狀況,能否從938萬元砍到只剩709萬元也還是個大問號!如果沒辦法談到709萬的理想價格,那租金報酬率及未來的資本利得肯定又會向下修正。


4樓含頂加一起出租,投報率真的有比較高?這問題留給各位去思考,但要切記的是,買房前記得先精打細算一下囉!

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