2014年10月15日 星期三

【看屋筆記2】買一送一的伊甸園


伊甸園在聖經原文中含有快樂園子的意思

園內長滿了許多果樹...


大家一定很好奇,為什麼標題要取名為"買一送一的伊甸園"

別急,且讓我們繼續看下去吧



首先,讓我們來看看這筆物件的基本資料...


地點:板橋區懷德街
總價:1280萬(每坪53.96萬)
坪數23.72
樓層:4/4層,每層2
結構:加強磚造
屋齡:41.4
嫌惡設施:300公尺內有宮廟、500公尺內有宮廟
加分條件:近音樂公園、停車場、文聖國小
注意事項:無瓦斯表及管線
增建狀況:頂樓加蓋,上下樓層內梯、鐵窗增建、陽台增建及外推
主要特色:頂樓加蓋、上下樓層內梯、裝潢佳、邊間採光通風佳




我必須說,這間屋子真的讓人有大吃一驚的感覺


首先,從樓梯間走上來,映入眼簾的盡是老舊、斑駁又骯髒的牆壁與窗戶。以風水來說,樓梯、電梯、走道都算是外明堂,外明堂的明亮度、通風度及整潔度都和運勢有關,所以整潔度上有些扣分。另外,這裡都是一層2戶的住家,門口對門口,在風水上可能會有對門煞的問題。查了網路資料後發現,對門煞必須符合以下條件

(1)對門的兩門之間距離在5米之內;
(2)對門的兩門的中線在同一直線上。



我認為:不管是風水理論的外明堂還是對門煞,不一定是完全迷信,其實還是有一定的邏輯可言。想想看,倘若外明堂又暗又悶又髒又亂,心情怎麼可能會好倘若鄰居門口與自家門口相對又相近,日子久了難免也會發生口角和衝突,所以買屋必須重視樓梯間的明亮度、通風度及整潔度,如果遇到對門煞的房屋,鄰居素質以及敦親睦鄰就更顯得重要換個角度想,老舊公寓通常都是類似兩戶相對的格局,所以對門煞之說也只能當個參考。

又髒又舊的樓梯間,可以合理猜測住戶對公共空間較不重視

進入屋內後,第一眼就看到客廳上方醒目的巨大圓環,仿若上帝之光灑落下來,就算原創理念並非如此,但整體造型可說設計得相當用心。透過多種直接與間接照明併用,客廳看起來相當寬敞明亮,以風水來說,明亮的客廳也可以帶來好運唷(當然,自然的陽光更佳)


話說...我已經第三次提到風水,沒想到利用風水的角度看房也另有一番風趣

就是這個光~ 就是這個光~ 客廳就是要明亮的光~

多種直接照明與間接照明併用,客廳看起來相當寬敞明亮

客廳的其他佈置也相當用心

客廳擺了一個大型電視櫃,但現在的電視都很薄,實用性不高,可能增加拆除成本

天花板上竟然還佈置成伊甸園的葡萄藤,原來屋主是個虔誠的基督徒


從圖中可以明顯看出"買一送一"的頂加格局

沒錯,從剛才兩張圖片中總算得知為何標題會取名為"買一送一的伊甸園"吧


屋主不僅透過裝潢打造出自己的伊甸園,還巧妙地透過頂加又創造了另一個伊甸園,當初裝潢的費用應該不低

乾濕分離的淋浴間,淋浴設備也是升級過的!

可惜牆腳有點落漆,需要再重新整理一番

這樣拍更明顯...

窗外往下看,可以看到下面的防火巷被搭蓋了鐵皮屋頂...

房間格局方正,天花板特別設計過,看起來相當氣質典雅

看完一樓精緻的設計,接下來在透過內梯走向更上方的伊甸園吧

通往上方伊甸園的內梯

上來頂樓後再往下看的場景


 頂樓的臥室


按摩浴缸...也太吸引人了吧!!!

無天然瓦斯,所以需要放置瓦斯桶

天花板的燈光雖然好看,但如果需要改裝或維護,成本也不小


牆壁有些龜裂...小地方也是要特別留意...

頂樓的另一間臥室
廚房設備大致上算滿新的



查了內政部實價登錄網後,發現附近僅有一筆同樣屋齡41年的3/4層公寓,102/11以每坪42.2萬成交,某間銀行估價則是38~40萬。因為是頂樓加蓋,所以仲介和屋主通常都會把價格提高很多,號稱買一間送一間,但如果參照HOUSE 123創辦人邱愛莉文章買頂樓加蓋的房子,怎麼算出合理價格?】,算法有兩種


一、將加蓋坪數當成1/3價格計算
       
這是一般比較常用的計算方式(有些人甚至把加蓋坪數當成1/2價計算,但比較不建議),因頂樓坪數未知,格局圖約略與4樓坪數相等,故假設皆23.72坪,所以計算方式如下

23.72坪*(1+1/3)*40萬=1265萬 
        

二、比照同棟2樓的價格計算

雖然頂樓加蓋的使用坪數較大,但是畢竟頂樓加蓋還是違建,就算舊違建列管為「緩拆」,並非「不拆」,因此處理上還是保守點較好。因查詢不到同棟2樓的價格,所以暫時以實價登錄與銀行取贖低認定

 23.72坪*40萬=948萬


愛莉曾說, 2 樓的價格買頂樓,雖然多爬幾層樓梯,但也換來頂樓加蓋所增加的使用坪數,所以第二種算法比較安全。我的觀點是,用2樓行情估算是合理的,但實務上很難找到2樓行情的資料。


另外,再節錄愛莉文中的一段話

家裡的長輩通常不會考慮4樓或5樓以上的房子,因為每天爬上爬下實在太累了,而現在的年輕人很多也很懶,寧願空間小一點,也不喜歡爬樓梯,所以如果考慮買頂加,價格真的不要客氣,你的競爭者其實沒有想像中那麼多,反而有很多投資置產的族群喜歡買頂加,隔成套房出租,因為使用面積大,所以投報率相對較高。不過,通常這類的買方算盤也打的很精,價格不會拉太高,除非屋況裝潢得很好,或者是電梯大樓的頂加,不然,用同棟2樓的價格來估算頂加已經算很合理了。



我認為確實如此,倘若是自住,此物件共有5間臥室可用,一般小家庭根本不太可能會買,所以未來的自住市場轉手性可能不高,但若變成雅房或套房出租,報酬率又高的話,短期可當包租公賺租金,未來還可轉賣給其他投資客。




倘若要投資此物件,該怎麼做才能提高報酬率呢


(1)五間臥室皆以雅房方式出租

附近雅房租金行情約5,000~6,000元/月,所以月收租金約25,000~30,000元,年收租金約30~36萬

倘若價格順利談到1200萬(假設把裝潢成本也加進去),保守估計報酬率=30萬/1200萬=2.5%



(2)五間改成獨立套房出租

附近獨立套房租金行情約9,000~11,000元/月,所以月收租金約45,000~55,000元,年收租金約54~66萬改套成本約15~20萬(原本已有五間臥室,且1間臥室已有,若只增加廁所,成本應該更低)

倘若談定價格+裝潢成本=1300萬,保守估計報酬率=30萬/1200萬=4.15%



若貸款可貸75成,大約只能貸到670~710,若以利息2%20年攤還計算,每月應繳本利約33,894~35,918


以Google查詢後,得知此物件離江子翠站約900公尺,步行約11分鐘,交通還算方便。以房客需求量來說,附近最有潛力的租客是新埔站和江子翠站的上班族,以及致理技術學院的學生。


所以,我的結論是:就算總價+裝潢是1200~1300萬,雅房的報酬率僅2.5%套房出租的報酬率僅4%,和之前寫的【看屋筆記】被斷電的梯形屋相距不遠,且此物件因為臥室多,不適合自住的小家庭且因為是內梯,也不方便將頂加另外租給他人使用(除非你想家裡被外人看光光)。原本我很喜歡這間的使用空間,經過這樣一連串思考後,似乎反而覺得沒有原先想得這麼美好了...

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