【看屋筆記2】買一送一的伊甸園

伊甸園在聖經原文中含有快樂園子的意思，

園內長滿了許多果樹...

大家一定很好奇，為什麼標題要取名為"買一送一的伊甸園"？

別急，且讓我們繼續看下去吧！

首先，讓我們來看看這筆物件的基本資料...

地點：板橋區懷德街

總價：1280萬(每坪53.96萬)

坪數：23.72坪

樓層：4樓/4層，每層2戶

結構：加強磚造

屋齡：41.4年

嫌惡設施：300公尺內有宮廟、500公尺內有宮廟

加分條件：近音樂公園、停車場、文聖國小

注意事項：無瓦斯表及管線

增建狀況：頂樓加蓋，上下樓層內梯、鐵窗增建、陽台增建及外推

主要特色：頂樓加蓋、上下樓層內梯、裝潢佳、邊間採光通風佳

我必須說，這間屋子真的讓人有大吃一驚的感覺！

首先，從樓梯間走上來，映入眼簾的盡是老舊、斑駁又骯髒的牆壁與窗戶。以風水來說，樓梯、電梯、走道都算是外明堂，外明堂的明亮度、通風度及整潔度都和運勢有關，所以整潔度上有些扣分。另外，這裡都是一層2戶的住家，門口對門口，在風水上可能會有「對門煞」的問題。查了網路資料後發現，對門煞必須符合以下條件：

(1)對門的兩門之間距離在5米之內;
(2)對門的兩門的中線在同一直線上。

我認為：不管是風水理論的外明堂還是對門煞，不一定是完全迷信，其實還是有一定的邏輯可言。想想看，倘若外明堂又暗又悶又髒又亂，心情怎麼可能會好？倘若鄰居門口與自家門口相對又相近，日子久了難免也會發生口角和衝突，所以買屋必須重視樓梯間的明亮度、通風度及整潔度，如果遇到對門煞的房屋，鄰居素質以及敦親睦鄰就更顯得重要！換個角度想，老舊公寓通常都是類似兩戶相對的格局，所以對門煞之說也只能當個參考。

又髒又舊的樓梯間，可以合理猜測住戶對公共空間較不重視

進入屋內後，第一眼就看到客廳上方醒目的巨大圓環，仿若上帝之光灑落下來，就算原創理念並非如此，但整體造型可說設計得相當用心。透過多種直接與間接照明併用，客廳看起來相當寬敞明亮，以風水來說，明亮的客廳也可以帶來好運唷(當然，自然的陽光更佳)！

話說...我已經第三次提到風水，沒想到利用風水的角度看房也另有一番風趣！

就是這個光~ 就是這個光~ 客廳就是要明亮的光~

多種直接照明與間接照明併用，客廳看起來相當寬敞明亮

客廳的其他佈置也相當用心

客廳擺了一個大型電視櫃，但現在的電視都很薄，實用性不高，可能增加拆除成本

天花板上竟然還佈置成伊甸園的葡萄藤，原來屋主是個虔誠的基督徒

從圖中可以明顯看出"買一送一"的頂加格局

沒錯，從剛才兩張圖片中總算得知為何標題會取名為"買一送一的伊甸園"吧！


屋主不僅透過裝潢打造出自己的伊甸園，還巧妙地透過頂加又創造了另一個伊甸園，當初裝潢的費用應該不低！

乾濕分離的淋浴間，淋浴設備也是升級過的!

可惜牆腳有點落漆，需要再重新整理一番

這樣拍更明顯...

窗外往下看，可以看到下面的防火巷被搭蓋了鐵皮屋頂...

房間格局方正，天花板特別設計過，看起來相當氣質典雅

看完一樓精緻的設計，接下來在透過內梯走向更上方的伊甸園吧！

通往上方伊甸園的內梯

上來頂樓後再往下看的場景

 頂樓的臥室

按摩浴缸...也太吸引人了吧!!!

無天然瓦斯，所以需要放置瓦斯桶

天花板的燈光雖然好看，但如果需要改裝或維護，成本也不小

牆壁有些龜裂...小地方也是要特別留意...

頂樓的另一間臥室

廚房設備大致上算滿新的

查了內政部實價登錄網後，發現附近僅有一筆同樣屋齡41年的3樓/4層公寓，102/11以每坪42.2萬成交，某間銀行估價則是38~40萬。因為是頂樓加蓋，所以仲介和屋主通常都會把價格提高很多，號稱買一間送一間，但如果參照HOUSE 123創辦人邱愛莉文章【買頂樓加蓋的房子，怎麼算出合理價格？】，算法有兩種：

一、將加蓋坪數當成1/3價格計算

       

這是一般比較常用的計算方式（有些人甚至把加蓋坪數當成1/2價計算，但比較不建議），因頂樓坪數未知，格局圖約略與4樓坪數相等，故假設皆23.72坪，所以計算方式如下：

23.72坪*(1+1/3)*40萬=1265萬 

        

二、比照同棟2樓的價格計算

雖然頂樓加蓋的使用坪數較大，但是畢竟頂樓加蓋還是違建，就算舊違建列管為「緩拆」，並非「不拆」，因此處理上還是保守點較好。因查詢不到同棟2樓的價格，所以暫時以實價登錄與銀行取贖低認定：

 23.72坪*40萬=948萬

愛莉曾說，你用 2 樓的價格買頂樓，雖然多爬幾層樓梯，但也換來頂樓加蓋所增加的使用坪數，所以第二種算法比較安全。我的觀點是，用2樓行情估算是合理的，但實務上很難找到2樓行情的資料。

另外，再節錄愛莉文中的一段話：

家裡的長輩通常不會考慮4樓或5樓以上的房子，因為每天爬上爬下實在太累了，而現在的年輕人很多也很懶，寧願空間小一點，也不喜歡爬樓梯，所以如果考慮買頂加，價格真的不要客氣，你的競爭者其實沒有想像中那麼多，反而有很多投資置產的族群喜歡買頂加，隔成套房出租，因為使用面積大，所以投報率相對較高。不過，通常這類的買方算盤也打的很精，價格不會拉太高，除非屋況裝潢得很好，或者是電梯大樓的頂加，不然，用同棟2樓的價格來估算頂加已經算很合理了。

我認為確實如此，倘若是自住，此物件共有5間臥室可用，一般小家庭根本不太可能會買，所以未來的自住市場轉手性可能不高，但若變成雅房或套房出租，報酬率又高的話，短期可當包租公賺租金，未來還可轉賣給其他投資客。

倘若要投資此物件，該怎麼做才能提高報酬率呢？

(1)五間臥室皆以雅房方式出租

附近雅房租金行情約5,000~6,000元/月，所以月收租金約25,000~30,000元，年收租金約30~36萬。

倘若價格順利談到1200萬(假設把裝潢成本也加進去)，保守估計報酬率=30萬/1200萬=2.5%

(2)五間改成獨立套房出租

附近獨立套房租金行情約9,000~11,000元/月，所以月收租金約45,000~55,000元，年收租金約54~66萬。改套成本約15~20萬(原本已有五間臥室，且1間臥室已有，若只增加廁所，成本應該更低)

倘若談定價格+裝潢成本=1300萬，保守估計報酬率=30萬/1200萬=4.15%

若貸款可貸75成，大約只能貸到670~710萬，若以利息2%且20年攤還計算，每月應繳本利約33,894~35,918元。

以Google查詢後，得知此物件離江子翠站約900公尺，步行約11分鐘，交通還算方便。以房客需求量來說，附近最有潛力的租客是新埔站和江子翠站的上班族，以及致理技術學院的學生。


所以，我的結論是：就算總價+裝潢是1200~1300萬，雅房的報酬率僅2.5%，套房出租的報酬率僅4%，和之前寫的【看屋筆記】被斷電的梯形屋相距不遠，且此物件因為臥室多，不適合自住的小家庭，且因為是內梯，也不方便將頂加另外租給他人使用(除非你想家裡被外人看光光)。原本我很喜歡這間的使用空間，經過這樣一連串思考後，似乎反而覺得沒有原先想得這麼美好了...