【看屋筆記13】買不到兩年就出售的公寓，800萬的成本竟然開價1250萬！

這次的看屋經驗很有趣，在尚未看到實價登錄價格之前，始終覺得這間房子的總價離合理價位不遠，直到看到實價登錄價格之後，才發現差距竟然會這麼大！

透過這次的經驗，再次證明查看實價登錄的重要性，尤其是遇到投資客賣的房子時，更是不可不慎啊！

晚上閒來無事跟著房仲來到了板橋莒光國小旁的舊公寓，環顧了附近生活與交通機能後，可發現這裡的生活與交通機能都相當不錯！

• 新北藝文中心走路5分鐘
• 莒光國小走路1分鐘
• 八德公園走路1分鐘
• 萬板大橋騎車約1分鐘
• 捷運江子翠站走路約10分鐘

這次看的是5樓含頂加的舊公寓，房仲給我的房屋資料如下：

• 總價：1250萬元
• 坪數：26.84坪
• 格局：3房2廳1.5衛
• 屋齡：35.1年
• 建物結構：RC
• 屋主取得時間：103/11
• 瓦斯供應：無瓦斯表及管線
• 增建：頂樓、鐵窗增建及其他

以總價與坪數來看來看，單價46.6萬元似乎還在可接受的範圍內，畢竟離捷運站、學區、公園都還算近，但當我看到屋主取得時間是在103年11月，不禁讓我起了小小的疑心，畢竟一般人不會買不到兩年就馬上賣掉...

這間房子的客廳佈置得相當簡單，只有四張椅子和一張小桌子...

天花板有些壁癌及補土過的痕跡，未來可能要再檢查一下是否會滲水...

其中一間臥室內擺放了簡單的床、椅子、櫃子和電視，看起來像是短期出租才有的擺設...

而這間臥室的旁邊連接著浴室，看起來還算乾淨...

這間屋子的三間臥室共有2套衛浴，其中一套衛浴因為特別小，所以在房仲給的基本資料中被算成0.5個衛浴...

另一間臥室裝潢得更加簡便，看起來完全不像有人住過的痕跡...

查看了廚房的抽油煙機，發現似乎仍有油煙的痕跡，只是不知是近兩年使用的痕跡，或是2年前屋主買之前就留下的痕跡...

因為無瓦斯表及管線，所以這裡用的是瓦斯桶。

還有附加一台洗衣機，未來不管是自住或出租都用得上...

從陽台上可看到抽油煙機的排油煙管直接拉出來排到外面，但我很好奇的是，排油煙管直接放在鐵窗上，油煙仍有可能再倒灌回來，豈不是搞得陽台充滿了油煙味？

看完了5樓，我繼續跟著房仲來到頂樓加蓋的空間，頂樓基本上都是蓋滿的，據房仲的說法，這裡的頂加是83年年底以前蓋的，所以不會有即報即拆的風險。

這邊提醒一下讀者：如果想買的頂樓有加蓋，請務必確認是否是在83年年底以前蓋的。

因為根據台北市建管局的規定，84年1月1日以前的頂樓加蓋算是舊違建，所以算是列管的緩拆對象；如果是84年以後蓋的，則是即報即拆的新違建，購買的風險很大。其他縣市雖然沒有這樣的規定，但也算是參考的潛規則。

另外，內政部官網上對「頂樓加蓋」的定義是：屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份，凡在頂樓建築面積1 / 8之法定範圍內均屬合法建物，只要超過此範圍即違法。

頂加看起來近期沒有居住過的跡象，估計屋主買完後就沒有特別再利用，但比較有趣的是，頂加空間放了很多喇叭...

回家後詢問了銀行的估價約939~1073萬元(單價約35~40萬元)，雖然離開價有些差距，但議價後應該也不算太大...

當我查了內政部實價登錄後，更驚訝地發現：屋主2年前的買價只有800萬元(單價約29.8萬元)，2年後竟然開價1250萬元！

我不禁回想並拼湊了剛才到現在所看到的相關線索：

1. 過於簡單的裝潢
2. 過於乾淨的環境
3. 持有時間不到2年
4. 低價買入再快速高價賣出

於是，我終於恍然大悟，並且推敲出這間房子的來龍去脈：2年前，屋主可能因為某些原因以低於市價的金額買到這間房子；2年後可能因為預計變賣的時間到了(例如: 105.1.1房地合一新制實施前取得的房屋，若持有超過兩年，可沿用舊制)，所以才又高價賣出，賺取高額的差價。

如果有粗心的買方沒有查過實價登錄的資料，而是單純用附近行情(附近有不少單價40萬元)來比較，或者以銀行估價來衡量價格，或者直接以5樓+頂加的超大空間來衡量價格，都有可能白白當了冤大頭！

所以在此奉勸大家，買房前千萬要記得查實價登錄，不只是查附近的時價登錄，更重要的是查該物件的實價登錄啊！