2016年12月11日 星期日

【看屋筆記14】40年的老屋卻裝潢得像新成屋?房仲支支吾吾的背後原因是...

明明是40年的老屋,裝潢得卻猶如新成屋?

這是我走進屋內時,腦海中第一個閃過的念頭...


下午跟著房仲來到板橋的縣X大道看屋,到了門口,我故意檢查這間屋子門牌的信箱,沒想到信箱塞滿了信件,代表屋主應該有一段時日沒住在這邊了...

從這裡的巷道轉彎出去,可發現前方看似有路,但實際上盡頭卻被欄杆圍住,所以算是無尾巷(也就是死巷)

一般來說,無尾巷的車輛出入較不方便,在風水上則象徵無路可走」,但因為巷子很長,無法一眼就直接看到盡頭,所以其實影響性不算太大,但為了未來轉手性考量,我還是建議盡量避免買到無尾巷的房子。



進門以後,我和房仲摸黑找了很久才找到電源總開關(房仲都沒先做功課...),原來總開關竟然隱藏在馬賽克拼貼的小門板內(拜託,誰猜得到啊...)!打開電燈時,我才發現這間房子裝潢得相當漂亮和講究,完看不出來是40年的老屋

然而,牆上某些插座的電線外露,似乎近期才重新裝潢過,所以我好奇地問了房仲兩個問題:「屋主是投資客還是自住客?」「為什麼屋主想要賣這間房子?

沒想到房仲支支吾吾了一下,說他才剛接到這個物件,屋主的詳細情況要再幫我確認,所以當下沒有得到我想要的答案...(ㄟㄟ...帶我來之前請認真做功課好嗎...)



走到窗邊,可以看到窗邊的水泥牆有些斑駁的落漆...



推開陽台的門往鐵窗外一看,才知道這間屋子與其他屋子的棟距頗近,當棟距太近時,採光和通風會受到影響,隱密性也比較不夠,容易被鄰居看光光,但因為問題出在陽台,所以影響並不算太大。



這間屋子的是兩房兩廳,但臥室的空間都不大,且只有一間臥室有對外窗,所以沒有對外窗的臥室採光和通風不會太好



這間屋子不管是大廳還是臥室的天花板都有裝崁燈,如果沒有翻開天花板檢查,其實很難知道天花板內的狀況...


其中一間的臥室牆壁弄成凹入的造型,敲了一下那面牆壁,發現聲音聽起來是空心的,所以這面牆只是裝飾牆,離實心牆有一點距離。

此外,房內鋪設了木地板,比較無法地板的真實情況...


浴室的牆壁看起來也相當新,應該也是最近才重新裝潢過...


另一間臥室的牆壁上露出了幾條電線,讓我覺得很詭異,畢竟有人居住的房子不應該會有電線外露的情況發生才對。

所以我看了房仲給我的資料,發現屋主的取得日期是103/7/7,也就是說屋主的持有期間只有2年多。按照我的看房經驗,這種短期買來就賣出的房子,十之八九是投資客的房子


在屋裡繞了幾圈後,怎麼看都不像是之前有人長期住過的感覺,畢竟裝潢都太新了,和新成屋的裝潢幾乎沒兩樣...




離開「美輪美奐」的房子並關上大門後,我又再次看到老舊的樓梯間,頓時讓我有種時空錯亂的感覺...



回去查看了內政部實價登錄網站,可發現原屋主2年半前以780萬元(每坪38.4萬元)的成本取得,如今開價890萬元,算一算取得成本+裝潢成本,價格開得並不算誇張

然而問了銀行的估價後,卻發現目前銀行估的單價只有34~35萬元,估的價格比當年的成交價保守許多。

為什麼差距這麼大呢我推測可能有兩種原因一是屋主當年不小心買到偏貴的房子剛好這兩年遇到房價持續下跌,決定賣掉後斷尾求生,二是屋主當年為了炒高房價而在實價登錄平台上低價高報,所以就算低價賣出也是賺不少(可參考實價登錄成「虛價登錄」? 官員坦言:已成炒房元凶)。筆者認識的一些投資客中,都曾做過類似的事情,所以無論是哪種可能性,我還是決定以銀行的估價來計算合理價格才比較保險一些。


然而,如果採最保守的銀行估價來計算,屋主就必須「賠錢」(不管事真正賠錢還是看似賠錢)賣給我,我才有可能買下這間房。以正常人的邏輯來說,幾乎是不可能的事情!



當晚,房仲打電話告訴我說,這間房子確實之前租給他人使用,也確實在近期重新裝潢過才售出,證明了我當下推測的邏輯是正確的。

既然如此,買這種房子就要特別謹慎,最好進一步檢查是否有透過裝潢掩蓋壁癌及滲水處,以免不小心買到黑心投資客的房子...

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