2020年10月4日 星期日

投資客裝潢好的房子能買嗎? 多數人沒注意到的這幾點,千萬別重蹈覆轍再犯一遍!



「 老弟,我最近看到一間房子,拜託幫我評估一下!」



老哥最近正在煩惱買房的事情,剛好有個房仲報給他一間裝潢很漂亮的房子,開價1098萬元,號稱「 買完就能立即入住」,不用擔心裝潢問題,而且還「 保證貸款8成」!

聽到這麼誘人的條件,老哥心裡發癢,很想趕快買來成家入住。


但是,身為理財部落客兼講師的喬王,聽到之後就知道案情並不單純,所以決定發揮「 名偵探喬王」的精神,開始研究調查並提出了這間房子的5個風險 (前面三個與投資客裝潢房子的風險比較相關) 供老哥參考。

最後,我強烈地建議他: 「下一間會更好!」


1. 投資客短期內低買高賣賺暴利

透過實價登錄資料,可得知屋主在108/10 花了670萬元購買,短短不到半年就拿出來賣,很明顯是短期賺價差的投資客所為

透過銀行行員的協助,可得知這間的銀行估價是750萬元,等於投資客是用銀行估價的9成買到,算是厲害的投資客。


2. 裝潢未必適用於自住,且費用灌水到成交價

「老弟,可是屋主花了百萬裝潢,買下我就等於省下百萬裝潢費用了耶!」

短期操作的投資客為了在短時間內賣掉,並且衝高報酬率,必須對裝潢成本斤斤計較。

所以,雖然號稱是百萬裝潢,但我相信:

(1)投資用的裝潢和自住用的裝潢差異很大,這些裝潢未必適用於自住;

(2)裝潢費用一定沒這麼高,而且還會灌水到成交價,以提高報酬率。


3. 屋齡老舊又非原始屋況

除了裝潢費用可能被灌水,更要警覺的是: 這是一間屋齡42年的老房子,又經過屋主重新裝潢,所以根本就看不出原始屋況。

以喬王的觀察和經驗來說,「短期操作」的投資客通常也是「短視近利」,所以裝潢品質可能比「長期操作」的投資客還要差很多。

當你買下之後,很有可能才發現漏水水管不通甚至跳電等問題,又得重新花裝潢費用。


4. 別聽信房仲的片面之詞

投資客的買房原始成本,加上他所謂的百萬裝潢,少說也要賣到770~800萬才能打平。

如果賣到銀行估價的750萬以上,並且以我哥的職業收入條件來看,自備款勢必得超過2成。


「老弟,可是房仲和代書都告訴我說,貸款保證能貸到8成耶!」

聽完老哥這麼說之後,我有點想翻白眼,但我知道很多人都會信以為真。

但不妨認真想想看: 貸款到底是由銀行核定? 還是由房仲或代書決定呢? 答案是銀行吧!

萬一貸款貸不到這麼多,誰需要為你負責呢? 答案是你自己,而不是房仲/代書/銀行!


(延伸閱讀: 想買房卻不知合理房價?估價資源大公開,看完後你也能變成估價大師!)



5. 離捷運站太遠轉手性較差

這間房子離捷運站走路需要超過25分鐘,依據經驗,離捷運站太遠的房子,保值性較低,未來轉手性也會比較差一些

但這一點是否要當作不買房的判斷依據,我認為是見仁見智。

畢竟,如果你想要買到100分的房子,就要相對拿出100分的資金! 

如果是長期自住,而且能夠自行解決交通工具的困擾(譬如: 附近有公車站牌、開車、騎車等),在預算不足的情況下倒是可以考慮讓步


以上是我針對這間房子的分析過程,看完這篇後,你對買投資客裝潢的房子可能遇到的風險有更進一步了解了嗎?

如果這篇文章對你有幫助,也歡迎分享給有同樣看房及買房困擾的親友當作參考囉!


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