揹房貸好累? 降低房貸每月支出的方法大公開!

小饅頭(化名)是我15年前聽講座時認識的朋友，多年不見的她最近突然私訊問我買房的事情。

「喬王，我買的預售屋年底要交屋了，請問有沒有辦法降低房貸的月付金啊?」

​

透過電話進一步了解後，才知道她的先生前陣子在新北市XX重劃區買了730萬的預售屋，建商告訴他們買房之後，貸款每個月大約還款2.2萬元左右。

然而，她先生的月收入只有3萬元左右，而她自己的薪水也不高，每個月還款2.2萬元對他們夫妻來說其實負擔並不小!

央行降息後，就能少繳房貸嗎? 一張圖快速認識指數型房貸!

央行降息後，房貸利率也會立刻調降嗎? 這幾天好多朋友問了我這問題。

答案是: 「不一定!」
​


​

這是因為調降房貸利率必須滿足以下兩個條件:

1. 央行降息之後，銀行(或中華郵政)的定儲利率需要一起配合調降。(通常會配合調降)
2. 就算調降了定儲利率，房貸利率仍要等到「重新計算日」當天才會真正調降。(有的每月計算，有的每季計算)

看完上面的結論，我猜你的心裡應該滿頭問號吧?

沒關係，你只需要花1分鐘的時間看完以下說明，你就能完全明白了! (以下內容摘錄自買房必知，告別無殼蝸牛的銀行貸財術)

首先，你必須先知道房貸利率是怎麼構成的...

什麼是指數利率?

目前大部分的房貸，都是屬於指數型房貸，採用的是指數利率，而非固定利率。
什麼是指數利率呢?

簡單來說它就是機動利率，因為它是浮動的，所以會隨著市場利率調整而上升或下降。具體公式和說明如下:

指數利率= i (定儲利率指數)+ 固定加碼利率

【理財】想買房卻不知合理房價？估價資源大公開，看完後你也能變成估價大師！(2020/6/16更新)

「喬王，這間房子可否幫我估一下價格？」

最近陸續接到很多朋友（或朋友的朋友）委託我幫忙估算房價，剛開始秉持著「交朋友」與「做功德」的心態，免費幫助不少人在買房前估算合理的房價，但久而久之發現大家「呷好道相報」，舉手之勞反而讓我有點吃不消，尤其是遇到同一投資客連續委託估算超過20間以上的物件...

另一方面，我也發現許多真正需要協助估價的自住客，因為不懂在買房前運用資源估算合理的房價，導致被仲介或賣方牽著鼻子走，最後買貴而欲哭無淚的情形。

所以，基於上述種種原因，喬王決定一次匯整出常用的估價工具，希望可以幫助到真正需要幫助的朋友。

【理財】提前還房貸？不懂銀行遊戲規則，小心被罰高額違約金！

「喬王，我想轉貸或賣房，但還沒過綁約期，違約金會怎麼計算？」

身邊有不少朋友，在買房貸款前常會遇到各種疑難雜症，但一般人畢竟不了解違約金，所以貸款前很少會問到違約金問題，通常都是在貸款後才發現：原來貸款所綁的違約金，竟然會這麼「綁手綁腳」！

只有少數較具經驗的投資客朋友，在貸款前就會精明地和房貸專員談好違約金條件...

由於房貸商品對於銀行而言，屬於長期收入，因此為了留住客戶及維持獲利，貸款契約中都會要求「一定期間內不可提前清償本金，否則會有違約金」，所以消費者等於是被「綁約」，不能隨意大額還款，也不能隨意轉貸或將房子賣掉，不然對銀行而言可能變成賠本的商品。

【理財】40年房貸有那麼恐怖嗎？一分鐘讓你看懂如何運用40年房貸！

「喬王，我想申請40年房貸，有哪些銀行可申請？我該注意些什麼嗎？」

一位久未謀面的朋友突然丟了LINE訊息問我這個問題。


也許你會感到奇怪：「咦？一般人買房，不都是申請20年房貸嗎？」

確實如此，多數人申請房貸時，年限都是選擇20年攤還，但近十年房價不斷高漲，為了降低貸款的門檻，銀行也紛紛設計出30年，甚至40年攤還的房貸，大大降低了貸款人的還款壓力。



然而，畢竟天下沒有白吃的午餐，透過延後貸款年限，雖然降低了每月還款金額，卻也代表增加了總利息支出(因為本金還得比較少)。

【理財】一次搞懂，3個影響貸款條件的常見公式！

影響貸款條件的因素百百種，但有3個公式是簡單又實用的審核因素，所以喬王決定用淺顯易懂的方式介紹給大家認識，一方面可以在申請貸款時爭取到較好的條件，另一方面也可以檢視自己的負債是否過重。

衡量自己的貸款條件時，別忘了先自行試算看看囉！

一、月負債比=月負債/月收入

月負債比是用來計算你的金流，是流量的概念。一般來說，銀行會希望借款人的月負債比<70%，如果你的平均月收入是5萬元，你的月負債就要盡量控制在3.5萬元內，才不會因為每月的本金和利息支出造成生活上的壓力，甚至造成入不敷出的結果。

值得注意的是，這裡所謂的月收入，是指平均月收入，也就是年收入除於12個月，如果你只提供月薪資料，銀行通常會以「(月薪x 14個月) /12個月」來計算你的平均月收入。假設你是每月薪水5萬的上班族，你的平均月收入就是(5萬x 14個月)/12個月=5.8萬。

另外，當房貸政策轉趨嚴謹時，銀行要求的月負債比也可能因此降低。如2015年3月華南銀行將房貸戶的負債比規定從70%調降至50%，意即房貸戶的收入負債比需低於50%，才有機會拿到較高的貸款成數。(詳細新聞可參照三商銀房貸 嚴審負債比)

綠能專案貸款，利率最低2%起

前陣子聽到一些銀行推出了太陽能發電設備貸款專案，

許多腦筋動得快的朋友，就嗅到了一些綠能商機趨勢，拼命研究和運用相關資源，

沒想到最近台北富邦銀也推出了綠能/節能設備專案貸款，且利率只要2%!!!

P2P網路借貸平台不能說的秘密--濃妝艷抹後的壞賬率

近幾年網路金融發展快速，

原本吵得沸沸揚揚的第三方支付、虛擬貨幣等新聞，

很快地又被群眾募資、網路借貸平台等新興的分享經濟取代。

其中，P2P網路借貸平台因為可以讓資金需求者與資金閒置者，

透過第三方平台進行相互借貸，中間不需要透過銀行，

所以深受許多資金需求者及供給者的歡迎。

根據數位時代雜誌的報導，

以美國Lending Club、Prosper兩大網貸平台來說，

貸款平均額度為1.5萬美元以內，平均貸款利息約為16％，貸款時間約3到5年，

在2013年締造24億美元規模，在2012年這個數字僅有8.7億美元。

然而，高額的投資報酬率下，

其實也藏著不少的風險。

尤其是中國大陸P2P網路借貸平台，

P2P網路借貸平台往往有許多不能說的秘密，

那就是濃妝艷抹後的壞賬率...

【理財】房子價值自己算！「屋齡」、「樓層」推敲就對了！

想買房子，但怕賣方漫天開價、獅子大開口嗎？

除了上網搜尋內政部實價登錄、信義房屋成交行情網，或者請銀行的房貸專員協助估價(可參照：先估貸款再出價，銀行幫你省很大)之外，其實也可以自己推敲試算唷！

以下提供一篇實用的好房網文章供各位參考：

(圖片來源)

現在房市低迷，全台成交量大幅萎縮，但自住購屋的需求一直都在，而現在房價高漲，民眾最怕的就是買房買貴了，事後也只能捶胸頓足。因此，大家買房的第一堂課，就是學習如何計算房價，避免成為冤大頭。

中古屋「屋齡」價值計算購買房子的時候，有人喜歡預售屋，有人則是偏愛中古屋，這時候就必須考量「屋齡」的問題。

房屋會隨著時間折舊而減損價值，所以同區域、條件相似的預售屋和成屋之間，屋齡每差1年，就有約2%的價值。像是每坪30萬的房子，屋齡是5年，附近的中古屋屋齡則是10年，所以套用公式計算，每坪價格30萬-(10年-5年)×30萬元×2%，算出來就等於每坪27萬元。

【理財】買房子不一定要這樣還款，5個觀點破解等額本金還款的迷思

最近看到朋友分享一篇網路盛傳的文章，標題是《買房子一定要這樣還款，用一分鐘看完為你省下十幾萬元！！》，看完後，我不免噗哧了一笑，終於搞懂為什麼最近有不少客戶吵著指定用「等額本金還款」了...

某種程度上，這篇文章的觀點確實沒錯，但仍有些bug存在，但是一般人或許看不出來，以至於照單全收作者的理論，因此，我覺得有必要特別撰文來破解等額本金還款的迷思...

(圖片來源)

如同文章所提，一般房貸的每月還款方式其實有兩種選擇，一是本息均攤(或稱等額本息還款)，二是本金均攤(或稱等額本金還款)，除非特別向銀行要求，否則銀行通常都是用本息均攤來計算還款方式。

兩種還款方式究竟有什麼差別呢？且讓小弟在下簡單為大家說明如下：

5項指標，算出你的信用分數

信用評分，攸關你的信用卡、車貸、房貸以及企貸的額度和利率，台灣各家金融機構參考的信用資料來源，主要由金融聯合徵信中心(簡稱聯徵中心或JCIC)提供，它負責蒐集及統整每個人的信用資料並進行評分。

想知道自己的JCIC信用分數是怎樣算出來嗎？根據JCIC公佈的資訊，主要是依照下列五點來計算: 

1. 繳款行為類: 遲繳程度與次數、延遲還款記錄距今的時間長短等。 
2. 負債程度類: 負債總餘額、信用交易筆數、各類負債的額度使用率等。 
3. 新信用申請類: 金融機構查詢次數、近期信用擴張速度。 
4. 信用長度類: 使用信用的歷史長短。 
5. 信用型態類: 使用信用的型態及其組合。

以下文章雖然是舊新聞，但寫得清晰明瞭，看完後，相信你對信用分數的算法會更清楚唷!

五項指標 算出你的信用分數【2006/04/02 經濟日報】

「信用分數」本月上路。這張良民證的分數，到底是怎麼算出來的？

答案是金融聯徵中心依民眾和銀行往來的繳款行為類、負債類、新信用申請類、信用長度類和信用型態類五項指標來計算。

民眾想跟銀行談判、壓低利率，自己的信用評分得也有點分量。想趁早培養信用、提高分數，首先就是要了解信用分數是怎麼打的。

聯徵中心指出，第一項繳款行為類，指的是個人過去與金融機構往來時，繳款是否有延遲還款紀錄、延遲還款的嚴重程度、延遲還款發生的次數、延遲還款記錄距今的時間長短等。紀錄愈多筆、延遲還款時間愈長，分數愈低。

負債類則包括個人的負債程度，包括負債總餘額、信用交易筆數、各類負債的額度使用率等。負債總額愈高，分數愈低。

新信用申請類，代表的是個人對新信用的需求程度，例如會員金融機構對該個人過去一段時間的查詢次數資料。近期被查詢的次數愈密集，分數愈低。

銀行信用卡部主管指出，雙卡風暴未發生前，三個月內被銀行查個四、五次都還是小事，若是從去年底開始，只要三個月內被銀行查詢五次以上，想辦卡就很難。尤其查詢時資料會顯示出某銀行某事業處的查詢，如果查詢單位都是銀行的消金處，銀行就會判斷消費者近來申請的都是雙卡，想再拿到新卡的機率就會降低。

第四項指標是信用長度類，是指個人使用信用的歷史長短，例如信用卡有效卡開卡距今月份數等。原則上，信用歷史愈長，銀行可藉以參考的數據愈多，分數也較高。

最後一項信用型態類，指的是個人所使用信用的型態及其組合，例如房貸戶、信用卡循環信用使用者、現金卡戶等。如果型態愈複雜，又有房貸、又欠卡債，表示資金需求愈多，分數會愈低。

至於這五項指標在個人評分中的權數又是如何計算？聯徵中心指出，這五項指標就是依重要性排列，每個人計算的方法又不一樣。

例如負債特別嚴重的人，就會增加第二項負債類指標的權重；如果是有延遲繳款習慣的人，則會被加重第一項繳款紀錄的權重。一般信用狀況良好的民眾，就不會有特別被加重的項目。

聯徵中心強調，個人信用評分除了這五項指標外，尚未把年齡、性別、教育程度、所在地區、職業、服務年資等個人申請信用所填寫的基本資料納入。等這套系統上線一段時間並穩定後，會漸漸把其它的評分項目如個人收入等因素再加進來。


======
【 (2019/01/23更新)工商時間】
喬王的線上課程「買房必知！告別無殼蝸牛的銀行貸財術！」近期正在Hahow好學校平台募資中，對於買房或不動產有興趣的朋友，歡迎報名參加！募資期間享有早鳥優惠，千萬別錯過囉！

窮人靠力，富人借力

網路上流傳著一篇很有意思的小寓言，明白地點出窮人和富人對於"借力"的思維有著天壤之別的差異，值得大家省思...

有個窮人，因為吃不飽穿不暖，而在佛祖面前痛哭流涕，訴說生活的艱苦，天天幹活累的半死卻掙不來幾個錢。

哭了半晌他突然開始埋怨道：“這個社會太不公平了，為什麼富人天天悠閑自在，而窮人就應該天天吃苦受累？”

佛祖微笑的問：“要怎樣你才覺得公平哪？”

窮人急忙說道：“要讓富人和我一樣窮，幹一樣的活，如果富人還是富人我就不再埋怨了。”

佛祖點頭道：“好吧！”說完佛祖把一位富人變成了和窮人一樣窮的人。並給了他們一家一座山，每天挖出來的煤當天可以賣掉買食物，限期一個月之內挖光煤山。

【理財】先估貸款再出價，銀行幫你省很大

最近遇到兩個很有趣的房貸案例，同樣都是買在大安區，但案例主角的處境大不同。

案例一：客戶A的朋友因故要將大安區的房子脫手，所以用每坪100萬的價格"便宜賣"給他。

案例二：客戶B在大安區買房，最後以每坪129萬的價格成交，認為買在合理價位。

等等! 每坪100萬算是"便宜賣"???   

你沒聽錯! 若以大安區屋齡不到5年的大廈來說，100萬確實可能是便宜價格。假設你的本錢夠，大安區房屋的抗跌性又高，請問: 遇到這種情況時，你該怎麼評估是否買到便宜?

這幾年因為實價登錄的關係，所以房地產開始變得比較透明一些，但除了實價登錄、房仲網站之外，其實你還有更聰明的選擇，那就是--出價前先請銀行幫你估貸款!