距離上次寫的【看屋筆記】買一送一的伊甸園已有好幾個月，
為了遵守持續看屋的約定，所以本人決定再次約房仲練習看屋。
這次看的是捷運江子翠站5號出口旁的電梯大廈，
出站走路約1分鐘就能抵達，交通相當方便。
這座大廈雖然是住商合一，
但1、2樓是銀行，所以出入相對單純，平日晚上及假日也相對安靜。
有銀行在樓下，其實也算很方便。
旁邊還有超迷你的小公園，雖然面積不大，
但仍為繁忙的生活增添了些許的閒情逸致。
在房仲的帶領下我進入了大廈，
這座大廈有24小時的保全管理，
加上離捷運站不到1分鐘，
所以對單身女性來說，可降低安全上的顧慮，
對女性租屋族群或有小朋友的家長應該有很大的吸引力。
這間屋子的基本資料如下：
地點：新北市板橋區文化路二段
總價：1280萬(均價66.8萬/坪) 1150萬(均價60.02萬/坪)
坪數：19.16坪(含車位4.71坪，主建物+附屬建物9.75坪)
搭乘電梯來到3樓後，可發現週遭環境相當乾淨，
大樓的每一層共有5戶，戶數不算太多，
但是門與門兩兩相對，且距離很近，剛好是我不太喜歡的對門煞格局，
此外，如果兩家住戶同時開門，碰撞的可能性應該不小吧？
另外，每層樓的室外都有大型公共櫥櫃，可擺放家裡閒置雜物，也算是這裡的獨特之處!
一進門，就驚訝地發現：
天呀！門口右手邊竟然有個小吧檯！
詢問之下，才知道原屋主是個設計師，
難怪會設計出這麼可愛的小吧檯！
此外，這間挑高三米六，所以向上的空間感更加寬廣，
偶爾點個浪漫的燈光，和三五好友在此小酌，應該挺不賴！
這次看的是捷運江子翠站5號出口旁的電梯大廈，
出站走路約1分鐘就能抵達，交通相當方便。
這座大廈雖然是住商合一，
但1、2樓是銀行，所以出入相對單純，平日晚上及假日也相對安靜。
有銀行在樓下，其實也算很方便。
旁邊還有超迷你的小公園，雖然面積不大，
但仍為繁忙的生活增添了些許的閒情逸致。
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| 樓下的1樓和2樓是銀行，出入相對單純 |
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| 附近有個迷你小公園 |
在房仲的帶領下我進入了大廈，
這座大廈有24小時的保全管理，
加上離捷運站不到1分鐘，
所以對單身女性來說，可降低安全上的顧慮，
對女性租屋族群或有小朋友的家長應該有很大的吸引力。
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| 樓梯間有垃圾桶，不用煩惱垃圾往哪丟 |
這間屋子的基本資料如下：
地點：新北市板橋區文化路二段
總價：
坪數：19.16坪(含車位4.71坪，主建物+附屬建物9.75坪)
樓層：3樓/11層，每層5戶
結構：鋼筋混凝土(RC)
屋齡：13.2年
結構：鋼筋混凝土(RC)
屋齡：13.2年
車位：升降機械
管理費：70元/坪
嫌惡設施：500公尺內有一般寺廟
加分條件：近捷運江子翠站、江翠國小、黃昏市場，週邊有停車場
注意事項：無瓦斯表及管線
增建狀況：陽台外推
主要特色：格局方正、每層兩部電梯、裝潢佳、挑高三米六
加分條件：近捷運江子翠站、江翠國小、黃昏市場，週邊有停車場
注意事項：無瓦斯表及管線
增建狀況：陽台外推
主要特色：格局方正、每層兩部電梯、裝潢佳、挑高三米六
搭乘電梯來到3樓後，可發現週遭環境相當乾淨，
大樓的每一層共有5戶，戶數不算太多，
但是門與門兩兩相對，且距離很近，剛好是我不太喜歡的對門煞格局，
此外，如果兩家住戶同時開門，碰撞的可能性應該不小吧？
另外，每層樓的室外都有大型公共櫥櫃，可擺放家裡閒置雜物，也算是這裡的獨特之處!
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| 乾淨的空間，但門與門的距離很近，有對門煞疑慮 |
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| 每層樓都有公用櫥櫃，省掉在家堆放雜物的空間 |
一進門，就驚訝地發現：
天呀！門口右手邊竟然有個小吧檯！
詢問之下，才知道原屋主是個設計師，
難怪會設計出這麼可愛的小吧檯！
此外，這間挑高三米六，所以向上的空間感更加寬廣，
偶爾點個浪漫的燈光，和三五好友在此小酌，應該挺不賴！
但是，我突然想起以前上房地產課程聽到的一句話:
「遇到特別裝潢過的房子要小心！
因為如果不喜歡這項設計，就要另外花錢拆掉重做，產生多一筆開銷囉！」
再走進去一些，映入眼簾的是經過設計師巧手設計的臥室，
仔細一看，臥室沒有用隔板另外隔間，所以一進門就看到一張大床，
未來若邀請朋友或客人到家裡時，就要思考個人隱私的問題，
因為床上的東西都會被看光光，女性換衣服也可能感到不方便。
但從另一個角度來思考，未隔間的好處是可擴大空間的視覺效果，
所以必須在視覺效果和隱私問題之間相互權衡，不能單從一個角度評論其缺點。
同剛才的吧檯道理，雖然屋主立意良善，且處處可見巧思，
但如果買方不喜歡這項設計，就等多一筆拆除及改裝的成本！
這裡其實不只緊鄰江翠國小，文聖國小、江翠國中及黃昏市場也在附近，
對於有小孩的家長來說，學校和市場可能也會是很大的吸引力！
看完大範圍的格局和佈置，接下來看廁所和廚房吧!
廁所在一進門的左側，原屋主設計成乾濕分離的淋浴間，
進來後仿若來到旅館，算是一大加分。
此外，仲介也提到原屋主也將抽風機做過特殊處理，能有效將廁所的穢氣抽出至室外，
但這部份因為無法拆開檢查(就算拆開我也看不懂)，所以只能聽聽當作參考。
至於廚房部分，其實就在吧檯旁邊，沒有特別隔出廚房，
看完了環境後，接下來要評估價格是否划算。
首先，再看一次房仲給的資料如下：
總價：1280萬(均價66.8萬/坪) 1150萬(均價60.02萬/坪)
坪數：19.16坪(含車位4.71坪，主建物+附屬建物9.75坪)
樓層：3樓/11層，每層5戶
接著，透過內政部實價登陸網站查詢後，
查到該區域附近一年內成交的物件如下，
可發現資料中比較接近該屋的應屬第五筆資料(小坪數、15層樓以下)，
但第五筆資料在巷子內，所以條件也未必真的相近。
因此，我決定再放大查詢期間為2年，
總算找到完全吻合門牌號碼、樓高及屋齡且小坪數的物件，
所以可確定102/06月類似條件的物件，成交單價約為65萬左右。
在此要先特別提醒一下，
仲介刊登的物件資料及實價登錄網站並沒有特別將車位坪數和價格拆分計算，
所以上面寫的單價有可能會被嚴重低估。
譬如說：
權狀登記20坪，開價1000萬元，乍看之下每坪50萬元；
但如果30坪內包含車位5坪，車位價格200萬元，
建物每坪價格就變成(1000萬元-200萬元)/(30坪-5坪)=32萬元
每坪50萬元 vs 每坪32萬元，是不是差很多呢？
【附車位的建物】
每坪單價=(成交總價-車位價格)/(總坪數-車位坪數)
【附車位的建物】
每坪單價=(成交總價)/總坪數
既然大部分情況下，實價登錄網站不會寫出車位坪數和車位價格，
該如何計算建物每單價呢?
這時我會借助銀行房貸專員的估價(但銀行估價相對保守，所以只能當作參考指標)。
根據銀行估價表示，附近建物行情約62萬左右，車位行情約為190萬，
所以根據上面的公式，銀行估的總價=62萬*(19.16坪-4.71坪)+190萬=1086萬。
屋主開價原為1280萬元，因為要結婚換房，所以降價為1150萬元，
透過銀行估價法，算出合理價格約為1086萬元，其實和屋主開的價格差不多。
如果是買來自住，且不嫌棄原屋主的設計，其實價格是可以接受的；
但如果是買來出租，且不喜歡原屋主的設計，就必須將裝潢費另外加上去。
另外，這間房屋的主建物+附屬建物不到10坪，可用空間和總坪數19.16坪相距甚大，
可能會被許多銀行視為小套房，不容易取得貸款，
但因為地點佳(板橋江子翠捷運旁)，交通方便且鄰近學區和商圈，
如果借款人條件不差，還是有機會拿到合理的貸款條件囉！
總之，情人眼裡出西施，
設計師的房屋也是如此!
因為每個人喜歡的設計風格不同，
所以如果是同頻率的買方，可能馬上就會心動或衝動買下，
如果是不同頻率的買方，那就要另外重新拆掉再裝潢，反而另外增加一筆費用，
下次若再次遇到設計師的房子，或者特別設計過的房子，千萬別忘了這一點...
「遇到特別裝潢過的房子要小心！
因為如果不喜歡這項設計，就要另外花錢拆掉重做，產生多一筆開銷囉！」
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| 可愛的小吧台，適合邀請朋友來此小酌 |
再走進去一些，映入眼簾的是經過設計師巧手設計的臥室，
仔細一看，臥室沒有用隔板另外隔間，所以一進門就看到一張大床，
未來若邀請朋友或客人到家裡時，就要思考個人隱私的問題，
因為床上的東西都會被看光光，女性換衣服也可能感到不方便。
但從另一個角度來思考，未隔間的好處是可擴大空間的視覺效果，
所以必須在視覺效果和隱私問題之間相互權衡，不能單從一個角度評論其缺點。
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| 沒有隔間的臥室，也意味著沒有充足的隱私 |
此外，床底下都是原屋主精心設計過的抽屜，方便收納家裡的雜物。
但如果買方不喜歡這項設計，就等多一筆拆除及改裝的成本！
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| 原屋主將插座特別裝在外面，方便使用 |
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| 床底下的各種收納空間 |
往床舖的四周巡視，可看到床的對面擺放電視和小沙發，
這樣的擺設很適合在床上邊看電視邊吃零食(誤)。
這間房子只有一側面窗，窗外可看到文化路及江翠國小，
緊鄰大馬路的好處雖然是交通方便，但缺點是有汽機車的噪音，
尤其是位於低樓層的房子，這種困擾更是明顯，
但這個問題可以藉由加裝隔音氣密窗來減輕影響。
這裡其實不只緊鄰江翠國小，文聖國小、江翠國中及黃昏市場也在附近，
對於有小孩的家長來說，學校和市場可能也會是很大的吸引力！
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| 電視擺放在床鋪的對面 |
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| 面窗的一側，向外可看到大馬路及國小 |
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| 窗外的大馬路是文化路 |
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| 過了大馬路是江翠國小 |
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| 窗戶下的收納櫃，原屋主似乎很喜歡收納? |
看完大範圍的格局和佈置，接下來看廁所和廚房吧!
廁所在一進門的左側，原屋主設計成乾濕分離的淋浴間，
進來後仿若來到旅館，算是一大加分。
此外，仲介也提到原屋主也將抽風機做過特殊處理，能有效將廁所的穢氣抽出至室外，
但這部份因為無法拆開檢查(就算拆開我也看不懂)，所以只能聽聽當作參考。
至於廚房部分，其實就在吧檯旁邊，沒有特別隔出廚房，
電磁爐下方可擺洗衣機，旁邊還有個空間可放大冰箱。
車位部份，這間附有坡道機械停車位(簡稱坡機車位)，
從大廈後方的診所旁邊可開車沿著坡道下去，
下去後是機械車位，但據仲介的說法，車位只會在下層平移，所以還算方便，
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| 乾濕分離的浴室 |
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| 特殊處理過的抽風機 |
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| 電磁爐下方可擺洗衣機，旁邊還有個空間可放冰箱 |
車位部份，這間附有坡道機械停車位(簡稱坡機車位)，
從大廈後方的診所旁邊可開車沿著坡道下去，
下去後是機械車位，但據仲介的說法，車位只會在下層平移，所以還算方便，
機械車位雖然進出需要等待，保養費較高，還有故障時車輛下滑的風險，
但畢竟價格僅為平面車位的7.5~8折，如果遇到機械車位，最好挑機械平移車位，
因為不論怎麼運轉都是停在地面，等於買到小一點的平面車位。
車位的高度為1.5米，所以要注意車子的高度，超過1.5米的車就無法停進來囉!
車位的高度為1.5米，所以要注意車子的高度，超過1.5米的車就無法停進來囉!
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| 診所旁邊是停車位車道 |
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| 沿著坡道進入的坡道機械車位 |
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| 坡道下去後是機械車位，但屬於機械平移車位，不論怎麼運轉都在平面 |
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| 車位高度1.5米，要注意車子的高度 |
看完了環境後，接下來要評估價格是否划算。
首先，再看一次房仲給的資料如下：
總價：
坪數：19.16坪(含車位4.71坪，主建物+附屬建物9.75坪)
樓層：3樓/11層，每層5戶
接著，透過內政部實價登陸網站查詢後，
查到該區域附近一年內成交的物件如下，
可發現資料中比較接近該屋的應屬第五筆資料(小坪數、15層樓以下)，
但第五筆資料在巷子內，所以條件也未必真的相近。
因此，我決定再放大查詢期間為2年，
總算找到完全吻合門牌號碼、樓高及屋齡且小坪數的物件，
所以可確定102/06月類似條件的物件，成交單價約為65萬左右。
在此要先特別提醒一下，
仲介刊登的物件資料及實價登錄網站並沒有特別將車位坪數和價格拆分計算，
所以上面寫的單價有可能會被嚴重低估。
譬如說：
權狀登記20坪，開價1000萬元，乍看之下每坪50萬元；
但如果30坪內包含車位5坪，車位價格200萬元，
建物每坪價格就變成(1000萬元-200萬元)/(30坪-5坪)=32萬元
每坪50萬元 vs 每坪32萬元，是不是差很多呢？
【附車位的建物】
每坪單價=(成交總價-車位價格)/(總坪數-車位坪數)
【附車位的建物】
每坪單價=(成交總價)/總坪數
既然大部分情況下，實價登錄網站不會寫出車位坪數和車位價格，
該如何計算建物每單價呢?
這時我會借助銀行房貸專員的估價(但銀行估價相對保守，所以只能當作參考指標)。
根據銀行估價表示，附近建物行情約62萬左右，車位行情約為190萬，
所以根據上面的公式，銀行估的總價=62萬*(19.16坪-4.71坪)+190萬=1086萬。
屋主開價原為1280萬元，因為要結婚換房，所以降價為1150萬元，
透過銀行估價法，算出合理價格約為1086萬元，其實和屋主開的價格差不多。
如果是買來自住，且不嫌棄原屋主的設計，其實價格是可以接受的；
但如果是買來出租，且不喜歡原屋主的設計，就必須將裝潢費另外加上去。
另外，這間房屋的主建物+附屬建物不到10坪，可用空間和總坪數19.16坪相距甚大，
可能會被許多銀行視為小套房，不容易取得貸款，
但因為地點佳(板橋江子翠捷運旁)，交通方便且鄰近學區和商圈，
如果借款人條件不差，還是有機會拿到合理的貸款條件囉！
 |
總之，情人眼裡出西施，
設計師的房屋也是如此!
因為每個人喜歡的設計風格不同，
所以如果是同頻率的買方，可能馬上就會心動或衝動買下，
如果是不同頻率的買方，那就要另外重新拆掉再裝潢，反而另外增加一筆費用，
下次若再次遇到設計師的房子，或者特別設計過的房子，千萬別忘了這一點...
PS: 房地合一政策實施後，對於買屋有何影響呢? 以下是我朋友Jerry的精闢分析，有興趣索取更多實用看屋及買屋的資訊，請填寫以下Google表單，未來將會不定期寄給您更多免費且實用的看屋資訊及方法!
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