【看屋筆記18】超大陽台的空屋，閒置4年才賣出，究竟背後原因為何？

這次要看的房子是在板橋區縣民大道上，離江子翠捷運站大約14分鐘，位於4F/4F。

和房仲約在樓下見面時，我環顧了四周，發現這裡雖然是在巷子內，但車子可以經過，所以不是無尾巷，而鄰近的高架橋，是我比較有顧慮的。

上樓後，可以看到這裡有寬闊的前陽台，坪數約5坪，並沒有陽台外推的情形。

還有狹長的後陽台，約佔2坪，但狹窄到無法做太多用途。

你沒看錯！光是前後陽台就超過7坪！雖然總坪數約有24坪，但扣掉前後陽台後，室內只剩16坪左右！

倘若買來想將陽台外推，必須再將外牆重新拆掉，上方的遮雨棚也必須撤掉，被報拆的風險不小，所以實際可用空間受到很大的限制。

房子的格局是2房2廳1衛，位於邊間，所以都有對外窗，通風與採光都很好。

但牆壁看起來是近期才粉刷過的，很難看出牆壁裡面是否有壁癌。

詢問仲介屋主住了多久? 為何屋主要賣屋?

仲介回答說是屋主買完後就放著，因為買了後才打算要搬到另一個地方住。

聽完後，我和我朋友都覺得半信半疑，怎麼可能有人買了房子後，將它閒置4年當倉庫？

儘管無法問到真實答案，但我們推測原屋主可能是投資客，因為某些原因而決定放棄裝潢與招租，等到過了4年後才拿出來賣；不然就是買前就打算放個幾年，單純賺價差。

但如何得知屋主的成本呢？最簡單快速的方法就是查實價登錄，但內行人都知道，實價登錄也有可能做假，所以只能當作推估屋主成本的工具之一。

這間在4年前以642萬成交，而屋主開價是798萬，4年賺150萬的資本利得，平均年化報酬率約4.5%(用簡單的算術平均法計算)，如果有用到銀行貸款的話，報酬率會更高。

但開價總是會被砍價，以投資的角度來看，實際報酬率似乎並不高，所以也有可能是因為放了一陣子後賣不出去，所以才再降價求售。

接下來，我們繼續走上頂樓查看，但梯子實在是又陡又窄...

走上來後，發現頂樓空無一物，算是"非常守法"的建築物。

仲介提到說如果需要防漏水，最近政府已開放可在頂樓合法加蓋頂棚，屋脊最高處1.8公尺，屋簷1.5公尺，只要樓下屋主簽名同意即可。

但我查了網路資料後，發現仲介說的內容並不正確，其實這是新北市2015年2月就已放寬的政策，頂樓加蓋的雨遮屋脊已放寬到高2.1公尺、屋簷高1.8公尺，但要注意高度限制，四周不得封閉或設置門窗。符合條件者經會勘申請，不需收費即就地合法。

看完後，與朋友討論了一下，如果是要投資，報酬率不高；如果要自住，使用空間有限。不管怎麼看，似乎都不太划算，所以就先暫時觀望囉！