【看屋筆記17】想得很美好但價格始終砍不下來的５樓與頂加

這個物件是在前幾個月和朋友一起研究的，房子位在板橋區大明街，離府中捷運站不遠。

因為當天下著大雨，所以騎著機車四處看屋的我們幾乎被淋得一身濕。進入這間房子後，迎面而來的是親切的夫婦，招呼著我們擺放雨具與穿鞋。

屋主是家庭自住客，從建物謄本可以得知屋主持有了14年，而且設定金額很低，代表當年的買賣金額也可能很低；此外，當年的賣方就住在樓下，所以我們推測可能是親屬之間的買賣。

據屋主所述，賣屋是因為小孩已經長大了，為了換屋已經買好了新房子，所以這間才要賣掉。

根據紙本資料及屋主口述後，我們簡單的整理了房屋與屋主的基本資料如下，以下只是為了練習寫看屋筆記的參考案例，所以一樣不會顯示任何個資或詳細地址。

這個物件位於巷弄內，雖然是無尾巷，但在無尾巷的巷口，所以影響不大。

附近的交通與生活機能都算方便，走路到捷運也只要11分鐘，所以算是鬧中取靜的好地方。

此物件包含了5樓與頂加，室內還有內梯通往頂加，如果要買來隔套收租用，內梯需要再另外拆掉。

5樓的格局是3房2廳1衛，預估可隔到4間套房，租金約每月4.4萬元。

6樓的頂加則可規劃為3房2廳1衛，整層收租的租金預估為每月2.1萬元。

以這樣的邏輯算起來，每年租金收入約78萬元(不含貸款利息支出)。

查了銀行的估價與實價登錄，並且與總價甜蜜點相互比對後，發現如果要有一定的報酬率，總價要控制在850萬元以下才能考慮，但屋主開價是1080萬元，所以至還要再砍230萬元才行。

針對剛才的推算，我們的買賣策略規劃暫定如下：

不過這間屋主的價格彈性不大，不太願意降價，所以經過幾個月後，屋主以960萬元賣給另外一位買方。

雖然沒有成功買到這個物件，但我們透過這間花了滿多時間研究與學習不動產的知識，也算是有所收穫。