既然不能出外郊遊,就和房仲約看房吧!
這次來到板橋區懷德街的某條巷的巷口,巷內是死巷,而轉角處還有個宮廟。
以自住用的房地產來說,這兩項都是屬於扣分項目,不僅房貸成數會受到影響,如果未來要賣出,價格也會受到影響,但因為開價在1000萬內,所以我和朋友還是先來查看一下。
首先,我們先來看這個物件的基本資料如下:
屋主開價938萬,但據仲介的說法,本來這間已被一位60多歲老婦人以850萬元買走,但簽
約時又被兒子阻止,所以如果我們出800萬,屋主應該很有機會出面談。
然而,房仲的片面之詞通常聽聽就好,屋子的價值最好還是洽詢銀行估價,以及透過內政部的實價登錄網評估較佳。實際訪查的結果可參考如下:
另外,雖然屋主是在2003年取得,沒有實價登錄的成交記錄可以看出屋主的購入成本,但一般來說,透過建物謄本的調閱,仍可察覺到一些蛛絲馬跡。
但看了調閱的謄本後,我有點呆住了...屋主竟然沒貸款!沒貸款!沒貸款!
我的看法是,沒貸款的屋主通常比較不缺錢,或者購入成本很低,所以談判價格的結果也可能比較極端一些:一種是因為不缺錢,所以可以不疾不徐地慢慢放著賣,所以價格不容易談;另一種是因為不缺錢或者購入成本低,所以成交金額都是可以放入口袋的現金,不用拿去還貸款,所以只要現金能入袋,什麼都好談。
至於這位屋主是哪一種情況呢?只有下斡旋出來談時,才有可能知道了...
「請問這間是自住還是出租?」我問了房仲一個必問的問題。
「四樓是出租給一個家庭住,五樓則是屋主自住。」房仲回答道。
我環顧了四周,發現屋內的外觀看起來算是良好,只有客廳天花板的水漬及其中一個臥室的壁癌需要另外處理。
房仲可能看到我稍微皺了一下眉頭,所以遞給我一份文件:「這是工程報價單,屋主之前已請師傅檢查過漏水的地方,處理漏水的成本大約是30萬元。」
不愧是有經驗的房仲,事前已經準備充份的資料,看到我心中的疑惑後,馬上替我解惑。
另一個問題是水漬,從客廳的天花板可以很清楚地看到水漬,本來想說是否因為鐵皮屋頂與天花板蓋得太近,但從天花板的洞口中可看到鐵皮屋頂與天花板有一段距離。
「早期天花板都是用氧化鎂板,建議到時候要一起更換為矽酸鈣板。」房仲說道。
查了一下網路資料,才知道氧化鎂板和矽酸鈣板都是天花板的材質之一,施工時都會在表面上漆來提供一層保護。
這兩種材質都會吸水,但矽酸鈣板在環境變乾燥時會將水氣吐出,而氧化鎂板就是真的將水吸進去,所以時間一久,氧化鎂板容易變形。
看完了這間房子後,接下來我們來簡單試算一下投資報酬率。
假設最後以750萬元成交,4樓隔成三間套房+頂加整層收租的總價報酬率大約是6.31%;如果4樓不隔成套房,與頂加一樣都是整層收租,總價報酬率大約是5.55%。
然而,文章一開始有提到,這個物件的樓下轉角處緊鄰宮廟,經洽詢各家銀行後,可發現:如果房子緊鄰宮廟,有些銀行完全不願意貸款(如永豐銀行),有些銀行只能貸款6成(如玉山銀行),有些銀行則看客戶的資歷來判斷減多少成數(如兆豐、國泰世華銀行)。
正因為如此,如果想買下這間房子,貸款絕對不能用8成來估算,不然買下後才發現自備款不夠時肯定會欲哭無淚,所以談判價格時,最好要再把這因素納入考量,將價格往下再談一些。
後記:
過了大約一個禮拜,仲介主動打來說這間已經被人買下了,買方是自住客,最後以850萬元成交。
雖然以投資的角度來看,我和我朋友覺得成交價是貴了一些,但如果是從自住的角度來看,青菜蘿蔔各有各得喜好,只要他覺得住得舒服開心,覺得買得有價值,誰敢說他一定是買貴呢?
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